Quiz syndic de copropriété et loi ALUR

Posté le 4 février 2015

10 idées reçues sur la loi Alur et les syndics de copropriété

quiz syndic 11 propos sur la loi Alur et les syndics de copropriété

Mis à jour le 22 mai 2017

11  propos sur la loi ALUR : vrai ou faux ?

1. Le syndic augmente le forfait annuel du fait que la loi Alur a introduit de nouvelles obligations lui incombant

VRAI . L’observatoire francilien des charges de copropriété publié par la Fnaim du Grand Paris mentionne une hausse moyenne des honoraires de syndic pour la gestion courante de 11 % en 2015, après une baisse de 2 % en 2014.

Les décrets de la loi ALUR prévoient des prestations supplémentaires qui sont désormais intégrées dans la gestion courante : extranet, immatriculation des copropriétés, forfaits de frais administratifs, gestion des fonds travaux

L’intégration des frais administratifs dans la gestion courante génère des coûts supplémentaires. Au réel, la copropriété paie pour ce qu’elle consomme. Lorsque les frais administratifs sont inclus dans la gestion courante, cette charge supplémentaire est alignée sur le plus grand dénominateur. La convocation d’une assemble générale annuelle ordinaire n’a pas un coût comparable avec celui d’une assemblée  au cours de laquelle des devis de travaux ou projets de modificatifs au règlement de copropriété doivent être joints. Le transfert de ce coût sur les honoraires de gestion est d’une incidence de 28 à 32 € TTC par lot.

Le décret concernant le contrat de syndic type issu de la loi Alur a été publié le 28 mars 2015. Le gouvernement n’a pas suivi l’avis du CNTGI défavorable à ce projet de décret.

2. Le contrat type prévu par la loi Alur laissera subsister la possibilité pour le syndic de facturer, en plus du forfait annuel, des prestations particulières ?

VRAI. Le contrat type comporte une dizaine de pages. Cela s’appelle la « simplification ». Un pensum que bien des copropriétaires ne lisent évidemment pas, à moins de tenter une rémission insomniaque.

Le contrat type permet toujours au syndic de facturer, en plus du forfait, certaines tâches à l’acte selon une liste limitative des tâches précisée par décret. Il s’agira des tâches nécessitant des diligences exceptionnelles du syndic telles que la gestion des contentieux, du suivi des sinistres d’assurance et des assemblées générales supplémentaires…

3. Le syndic va devoir augmenter son forfait en raison de l’obligation d’ouvrir un compte séparé au nom de la copropriété

FAUX. Cette obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé  concerne les copropriétés de plus de 15 lots.

Depuis la loi SRU et l’arrêté Novelli, les contrats de syndic FNAIM mentionnaient  le tarif des honoraires comprenant la gestion de compte banque séparé et la remise accordée par le syndic dans le cadre d’un vote de l’assemblée générale en faveur de la gestion en compte global ouvert au nom du cabinet.

Les copropriétés qui ont l’obligation d’ouvrir un compte banque séparé à partir du 28 mars 2015 ne bénéficieront plus de cette remise.

4. Le syndicat des copropriétaires peut imposer le choix de sa banque pour la gestion du compte séparé

VRAI. L’assemblée générale peut décider de l’établissement bancaire du compte séparé. ATTENTION, pour que cette faculté soit mise en œuvre, il faut que la question soit inscrite à l’ordre du jour et qu’elle soit votée à la majorité absolue de l’article 25, soit plus de 50% des copropriétaires composant le syndicat des copropriétaires.

Cette faculté sera hardue à mettre en place et de nombreux syndics refuseront PUREMENT ET SIMPLEMENT D’APPLIQUER UNE TELLE DECISION. Le syndic a des facilités avec son banquier habituel pour la gestion financière : coursier pour les remises de chèques, accès aux relevés en ligne, interface pour la gestion des virements et prélèvements, paiements par TIP…

La gestion des comptes de copropriété nécessite également de la part d’une banque, tout au moins d’une succursale de quartier, une connaissance de la copropriété, du métier de syndic, et du fonctionnement de tels comptes : Loi Hoguet, non-fusion entre comptes, outils de gestion… Les banques généralistes n’ont pas cette expérience.

5. Le contrat de syndic ne doit pas indiquer des honoraires pour la gestion des travaux votés en assemblée générale

VRAI. Cette disposition était déjà  en vigueur avec l’arrêté Novelli, confirmée avec la loi ALUR.

Les honoraires que le syndic percevra au titre des diligences qu’il pourrait avoir à accomplir dans le cadre des travaux de la copropriété ne peuvent plus figurer dans le contrat de syndic, même à titre indicatif.

Le syndic présente en assemblée générale le détail de ses prestations concernant la gestion administrative, comptable ou financière et techniques s’il assure le suivi du chantier et la réception des ouvrages en qualité d’assistant à maître d’ouvrage.  Les copropriétaires votent cette résolution fixant les honoraires du syndic dans le cadre des travaux, indépendamment du vote des travaux.

6. La loi Alur a introduit l’obligation pour les syndics professionnels de mettre à disposition du syndicat des copropriétaires un espace sécurisé, permettant la consultation à distance des documents de gestion de la copropriété

VRAI. A compter du 1er janvier 2015, tous les syndics professionnels devront mettre en place un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi.

Cette prestation n’est pas neutre pour le compte d’exploitation du syndic, coût de maintenance, d’hébergement et coût de mise à jour, et il faut s’attendre à une répercution sur le montant des honoraires de gestion courante.

En cas de changement de syndic, il n’y aura pas de transfert de l’extranet d’un syndic à son successeur.

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7. Le montant de l’état daté a augmenté et le syndic indique que c’est dû aux nouvelles obligations de la loi Alur à l’égard du copropriétaire vendeur

FAUX. La loi Alur n’a aucune incidence sur les documents, pièces et travail à fournir pour remplir l’état daté.

Par contre, les notaires ont mis en place ce qu’ils appellent le pré-etat daté. Le vendeur doit fournir au notaire ou à l’agence chargée de la rédaction du compromis de vente un certain nombre de documents indispensables à notifier à l’acquéreur d’un bien en copropriété  pour faire courir le delai de rétraction. Ces documents sont en principe en possession du vendeur et accessible sur l’espace personnel de l’extranet du syndic : derniers procès verbaux d’assemblée générale, règlement de copropriété, comptes annuels.

Le syndic n’a donc pas à intervenir pour transmettre ces documents. Par contre, si le copropriétaire les a égarés ou si le notaire exige le retour d’un « pré état daté », le syndic établit un devis au copropriétaire vendeur avant l’exécution de cette prestation privée.

8. Grâce à Alur, les charges de copropriété vont baisser

FAUX. Les charges de copropriété vont augmenter mécaniquement au fur et à mesure de la mise en place du fonds travaux obligatoire, à hauteur de 5 % du budget annuel de fonctionnement..

Le diagnostic technique global devient également obligatoire en 2017, une autre nouvelle charge de copropriété.

9. Grâce à Alur, les copropriétés seront mieux entretenus

FAUX. La loi ALUR institue une obligation de constituer des fonds travaux. A raison de 5 % par an, il faudra 10 ans pour que la copropriété ait économisé l’équivalent d’un an de budget. Insuffisant pour entreprendre de gros travaux. Les copropriétaires ont toujours préféré payer les travaux au moment où ils se réalisent.

Les copropriétaires bailleurs sont placés sous le joug de diverses contraintes, bail-type, assurance PNO obligatoire, installation des détecteurs de funée, encadrement des loyers, mise à leur charge des honoraires de location, diagnostics obligatoires et sont de plus en plus en difficulté financière pour participer aux travaux d’entretien des copropriétés.

10.  Le contrat de syndic arrive à échéance, une mise en concurrence est nécessaire pour faire des économies

FAUX.  Le texte de la loi ALUR impose au conseil syndical de mettre en concurrence lors de chaque renouvellement le contrat de syndic.

La loi MACRON, article 88,  permet de dispenser le conseil syndical de procéder à cette mise en concurrence lors d’un vote en assemblée générale annuelle à la majorité de l’article.

La charge de travail des syndics est sans cesse alourdie par de nouvelles obligations. La mise en concurrence systématique n’est pas un moyen de faire baisser les prix. De surcroît, les syndics sollicités sans cesse pour des mises en concurrence n’auront  de cesse de ne pas soumissionner ou de proposer des honoraires élevés

11. Un syndic en ligne ou un syndic bénévole revient moins cher pour un service équivalent

FAUX. Le métier de syndic nécessite des compétences professionnelles, une assurance en responsabilité civile professionnelle et l’obtention d’une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce.

La complexité des tâches nécessite une formation de base et une formation professionnelle continues des collaborateurs. Les collaborateurs recrutés actuellement chez les syndics sont de niveau bac + 3, avec une licence de chargé de gestion patrimoniale, ou une licence professions immobilières ou droit.

Un cabinet de syndic réunit des compétences multiples, comptables, gestion technique, gestion des sinistres d’assurance, juristes, assistance et interventions, accueil. Ces compétences et services ne peuvent être réunis par une seule personne ou par un syndic à tarif « low cost ».

L’activité de syndic n’est pas délocalisable, ni réductible à de simples relations par voie électronique. Il faut payer le niveau des salaires d’un personnel diplômé et les charges sociales des emplois en France.

Pour un service complet, le syndic consacre en moyenne 70 heures aux tâches d’une copropriété de 30 lots, dans le cadre de sa gestion courante. Le coût moyen de l’heure, selon les cabinets, revient entre 84 et 120 € TTC.  Les honoraires annuels de gestion d’une copropriété moyenne de 30 lots devraient être valorisés entre 5.880 et 8.400 € TTC soit 196 € â 280 € ttc par lot.

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