L’assemblée générale des copropriétaires : le pouvoir législatif de la copropriété
L’assemblée générale des copropriétaires se tient au moins une fois chaque année, convoquée par le syndic.
L’assemblée générale des copropriétaires peut-être aussi convoquée à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires, ou à la demande du président du conseil syndical. Ce dernier peut également convoquer l’assemblée générale en cas de carence du syndic.
Le président du tribunal de grande instance peut habiliter un mandataire judiciaire à convoquer une assemblée générale.
JURISPRUDENCE : les Tribunaux prennent à la lettre le terme « une fois chaque année », c’est-à-dire qu’il n’est pas obligatoire que l’assemblée générale se tienne de date à date. L’assemblée générale peut être convoquée l’année N en mars et l’année N+1 en décembre. Néanmoins, le syndic doit convoquer l’assemblée générale dans la durée de son mandat.
ALERTE : la Cour de Paris a alloué une indemnité de 2.000 € à chaque copropriétaire, pour compenser le fait qu’ils étaient privés de leur pouvoir de décision alors que le syndic refusait de convoquer l’assemblée générale annuelle.
L’assemblée générale des copropriétaires prend les décisions
L’assemblée générale des copropriétaires prend les décisions, c’est le pouvoir législatif. Le syndic exécute les décisions, c’est le pouvoir exécutif. Le conseil syndical contrôle et assiste le syndic, c’est le pouvoir consultatif.
Seule l’assemblée générale est habilitée à prendre des décisions. La consultation écrite des copropriétaires n’est en aucun cas valable.
Les votes en assemblées générales sont proportionnels aux tantièmes de copropriété afférant à chaque lot.
PRATIQUE : conformément à l’arrêt de la cour de Cassation en date du 21 juin 2006, les tantièmes de lots du syndicat des copropriétaires sont exclus du calcul des voix.
Les voix d’un copropriétaire majoritaire sont réduites. C’est le cas d’un copropriétaire qui dispose de 510 /1.000èmes de la copropriété. Il faut considérer que ses voix sont réduites à 490/1.000èmes. Le quotient de vote est réduit de 1.000 à 980 dans cet exemple. Un copropriétaire minoritaire doit toujours rallier le majoritaire pour qu’une décision soit prise dans la situation où tous les copropriétaires sont présents ou représentés. A défaut aucune décision n’est prise. C’est le cas des copropriétés à deux copropriétaires. S’ils sont présents tous les deux, aucune décision ne peut être prise si leurs votes se contrarient.
L’assemblée générale des copropriétaires est une réunion privée
Seuls les copropriétaires y sont convoqués. Les personnes étrangères doivent être autorisées si elles souhaitent participer.
Les copropriétaires peuvent se faire représenter à l’assemblée générale par un autre copropriétaire, ou toute personne extérieure de leur choix, locataire, avocat, parent. Le mandat doit être écrit.
Le mandat peut-être impératif, c’est-à-dire que le mandataire fait connaître ses consignes de vote par écrit à son mandant, mais un mandat conçu en termes généraux est valable.
PRATIQUE : les époux copropriétaires indivis n’ont pas nécessité entre eux de se délivrer un mandat. Ils ne peuvent recevoir à deux plus de trois pouvoirs. L’époux copropriétaire en propre doit donner mandat à son conjoint pour le représenter. Le conjoint non copropriétaire peut recevoir plus de trois pouvoirs, de même que le conjoint copropriétaire en propre.
Le syndic, ses collaborateurs et membres de sa famille ne peuvent recevoir de pouvoir, ni présider l’assemblée générale.
ASTUCE : le Syndic ne peut utiliser de Pouvoir en blanc et, si vous souhaitez être représenté, vous devez adresser un pouvoir à la personne de votre choix, ou l’adresser au syndic en désignant un mandataire, par exemple un membre du conseil syndical.
La convocation de l’assemblée générale doit respecter un strict formalisme
La convocation d’assemblée générale doit mentionner avec précision le lieu, la date et l’heure de l’assemblée, l’ordre du jour, le rappel des modalités de consultation des comptes.
ALERTE : il est nécessaire de vérifier si le règlement de copropriété n’impose pas un lieu pour la tenue de l’assemblée générale avant de convoquer dans une autre commune, par exemple la salle du syndic dans une ville qui n’est pas celle où est située la copropriété.
PRATIQUE : la convocation doit rappeler les modalités de consultation des comptes. Cette résolution est différente pour chaque syndic, qui doit faire voter cette clause lors de l’assemblée générale qui le nomme, ou de la suivante.
Dans les convocations de l’Agence Etoile cette clause est la suivante : « Les pièces justificatives des charges de copropriété sont tenues à la disposition des copropriétaires, les Mardi et Jeudi ouvrés précédant l’Assemblée générale. Rendez-vous préalable devra être pris. »
La convocation doit contenir le texte des résolutions soumises au vote, ainsi que les devis ou conditions essentielles des travaux soumis à délibération. Dans le cas d’un modificatif au règlement de copropriété, le projet de modificatif doit être joint.
Chez Agence Etoile, nous inscrivons le rappel de la règle de majorité pour chacune des questions soumises au vote et le nom des membres du conseil syndical.
Règles de majorité : en savoir plus
L’assemblée générale des copropriétaires doit être convoquée dans un délai de 27 jours au minimum, incluant le délai d’acheminement postal
La convocation est envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou le cas échéant contre émargement dans le cas des copropriétés avec gardien.
Le cas des indivisions et associations
Tous les membres d’une indivision ne sont pas convoqués à l’assemblée générale. L’indivision doit communiquer – un simple courrier suffit – au syndic, le nom de son représentant qui est seul destinataire des documents comptables et convocations aux assemblées générales.
ASTUCE : lorsque l’indivision ne désigne pas de représentant cela constitue un risque pour la validité de l’assemblée générale si seul un indivisaire est convoqué alors qu’il n’ pas la qualité de représentant. Sur requête il est nécessaire de faire désigner un représentant de l’indivision par le Président du Tribunal de Grande Instance.
PRATIQUE : lorsqu’un bien est grevé d’usufruit, c’est le nu propriétaire qui est convoqué à l’assemblée générale. Le nu propriétaire est redevable des travaux votés en assemblée générale. L’usufruitier est redevable des charges de fonctionnement.
L’assemblée se déroule selon un rituel fixé dans un cadre légal : on élit le président de séance, les scrutateurs, le secrétaire.
Le Président de séance a un rôle de leader, il mène les débats dans le respect de l’ordre du jour et responsable de la discipline dans l’assemblée.
Le ou les scrutateurs ont pour rôle de recompter les présents, vérifier les votes et les pouvoirs.
Vous pouvez être candidat à ces fonctions, il s’agira d’assister à toute l’assemblée pour relire et signer le procès-verbal en fin de séance.
Le secrétaire de séance est en général le syndic ou son représentant.
Chaque résolution présentée à l’ordre du jour de l’assemblée générale fait l’objet d’un vote.
Le vote est adopté ou rejeté en fonction des règles de majorité fixées par le législateur.
Tout cela est consigné dans un procès-verbal signé en fin de séance par le président, le(s) scrutateurs(s), le secrétaire.
Le syndic dispose de un mois pour diffuser ce procès-verbal, nouvelle lettre recommandée si vous vous êtes opposé à une décision ou si vous étiez absent.
Et il vous est ouvert un délai de deux mois à compter de la première présentation de la LR/AR si vous entendez contester une décision de l’assemblée générale.
La contestation se fait devant le Tribunal de Grand Instance du lieu de votre immeuble.
Dans plus de 95 % des cas les décisions deviennent définitives et applicables passé le délai de deux mois pour contester.
One Comment
En AG le président de séance qui est aussi président du conseil syndical; a pas distribuer les mandats aux mandataitres, il y a eu aucun vote des mandats. les coproprietaires ony ils un recours
a cette procédure.