La cotisation au fonds de travaux de copropriété
Fonds de travaux de copropriété : une obligation de la loi ALUR
Depuis le 1er janvier 2017, la constitution du fonds de travaux est devenue obligatoire dans les copropriétés à destination partielle ou totale d’habitation.
Le montant de la cotisation au fonds de travaux
Le montant de la cotisation annuelle au fonds travaux est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, en pourcentage du budget prévisionnel.
Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.
Les exonérations de cotisation au fonds de travaux
La copopriété est exonérée de cotiser au fonds de travaux lorsque le montant de ce fonds devient égal au montant du budget prévisionnel.
Les immeubles neufs de moins de cinq ans sont exonérés de cotisation au fonds de travaux.
Lorsque l’immeuble comporte moins de dix lots principaux, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l’assemblée générale.
Si le diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.
L’assemblée générale peut elle refuser de constituer le fonds de travaux ?
L’assemblée générale de la copropriété se prononce uniquement sur le taux et les modalités de cotisation au fonds de travaux. Le taux légal étant de 5 % du budget prévisionnel, l’assemblée générale peut, si elle le souhaite, décider de voter un taux plus élevé aux majorités des articles 25 et 25-1.
A l’occasion de la discussion de le montant de la cotisation, dans certains cas, l’assemblée générale manifeste son refus de constituer un fonds de travaux. Au regard de l’article 18-I-1er de la loi de 1965, le syndic est tenu d’assurer l’exécution des délibérations prises en assemblée générale et d’autre part, il n’a pas à se faire juge de l’opportunité des décisions ou de leur régularité (Cass. 1re civ. 9 juillet 1963).
Dans le cas d’un refus, le syndic doit donc prendre soin de rappeler l’obligation pour le syndicat de constituer un fonds de travaux et d’ouvrir un compte bancaire séparé (même si en l’espèce il sera inactif) sur lequel sont versées en principe les cotisations du fonds de travaux et ce, afin d’éviter la sanction prévue à l’article 18-II-4e de la loi de 1965, à savoir l’annulation de plein droit du mandat de syndic.
Le fonds travaux en cas de mutation
Les sommes provisionnées par chaque copropriétaire au titre du fonds de travaux sont acquises à la copropriété.
Le syndic ne remboursera donc pas le vendeur du montant de son fonds de travaux.
Ce sera éventuellement au Notaire de prévoir dans l’acte de vente que l’acquéreur rembourse au vendeur l’équivalent de sa quote-part du fonds de travaux.
L’utilisation du fonds de travaux
Le fonds de travaux pourra être utilisé à partir d’une année écoulée pour le financement des travaux votés de conservation de l’immeuble.
Le fonds de travaux pourra être débloqué partiellement ou totalement.
Les modalités de financement des travaux sont votées en assemblée générale.
Le placement du fonds de travaux
Les sommes déposées sur le fonds de travaux sont placées sur un compte épargne ouvert par le syndic au nom de la copropriété et les intérêts de ce compte sont reversés au syndicat des copropriétaires.
Le compte épargne du livret A est actuellement rémunéré au taux de 0,75 % net d’impôt jusqu’à 76.500 €. Au-delà, les sommes sont placées sur un livret complémentaire et rémunérées à 0,15 % avant impôt.
Le fonds de travaux est couvert par la garantie financière du syndic
Toutes les sommes détenues par le syndic pour le compte de ses mandants, et donc des copropriétaires, sont couverts par son assureur en garantie financière.
La garantie de ces fonds fait mécaniquement augmenter la charge de la prime d’assurance pour le syndic, et cela justifie une augmentation des honoraires de gestion.
Le régime fiscal du fonds de travaux pour les bailleurs
Les cotisations versées par les copropriétaires bailleurs ne sont pas déductibles des revenus fonciers l’année de leur versement auprès du syndic. Néanmoins, les dépenses réalisées à l’aide de ces cotisations pourront être déductibles au titre de l’année de leur paiement par le syndic aux fournisseurs ou aux entreprises, pour autant qu’elles présentent le caractère de charges déductibles.
Pour être déductibles, les dépenses doivent notamment avoir été effectivement supportées par le propriétaire (les charges récupérables sur le locataire sont exclues) et concerner des travaux de réparation et d’entretien ou des travaux d’amélioration à l’exclusion des travaux de (re)construction ou d’agrandissement.
58 Comments
Bonjour,
Si je comprends bien cet article, l’assemblée peut refuser la constitution du fonds des travaux.
Notre syndic nous a dit qu’il est impossible de refuser cette “obligation” de constituer un fonds des travaux.
Notre syndic a fait-il un excès de zèle!!
Merci de votre éclairage.
Cordialement,
Charles COUDRAY
Bonjour,
Votre syndic a raison, pour les copropriétés de plus de 10 lots, la constitution d’un fonds de travaux est obligatoire L’assemblée générale des copropriétaires se prononce uniquement sur le montant de la cotisation annuelle au fonds travaux.
Bonjour
Nous sommes une copropriete comportant 5 immeubles À,B, C, D. E, et F pour les parkings
– un seul budget pour les 5
– par contre : chaque immeuble paie ses propre gros travaux votes en A.G.
Exemple : le => bâtiment B refait toiture défectueuse c’est le B qui paie
Charges générales batiment B
Iden pour le ravalement chaque immeuble paie son ravalement
Peut on utiliser le fond de travaux qui a été voté en GLOBAL ( comme pour le budget )
Merci du retour
Bien cordialement
Bonjour,
Le fonds travaux ne peut être utilisé que pour des travaux correspondant aux charges générales
Bonjour,
Les appels de fonds travaux allur sont déductibles de quoi?????
Ils sortent de la poche du propriétaire bailleur.
Merci
Bonjour,
les appels de fonds travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Ce sont les travaux qui sont déductibles lorsqu’ils sont payés.
Bonjour
Que dire du syndic qui a laissé faire une AG voter un abondement de 0 pour cent…sans broncher, sans notifier sa désapprobation et en disant même, oralement, que de toute façon aucune sanction n’était prévue.
J’en connais une : sa révocation immédiate au titre du point II de l’article 18 car à ma demande de versement volontaire sur le compte séparé de ce fonds, il m’a répondu ne pas en avoir car l’AG n’a vote aucune dotation…
Puis je forcer ce versement ?
Le syndic à finement fait voter un contrat de 3 ans lors de la dernière AG…puis je neanmoins forcer don remplacement avant terme a la prochine AG arguant de la validite de destitution immédiate pour faute grave à l’irrespect de l’art.18 II au moment du vote pour un nouveau syndic ?
Merci
Bonjour,
Le syndic a effectivement eu tort de ne pas recommander à l’assemblée générale de voter la cotisation au fonds travaux, une obligation légale avec un minimum de cotisation à hauteur de 5 % du budget de fonctionnement. Il a également tort de ne pas avoir ouvert un compte épargne destiné au placement du fonds de travaux.
Vous pouvez tenter une résiliation anticipée du contrat de trois ans en raison de la faute réelle et sérieuse, il faut vous assurer d’une majorité auprès des autres copropriétaires pour l’élection d’un nouveau syndic.
Dans un espace extérieur comprenant 12 parkings , près d’une copropriété gérée par un même syndic,je suis propriétaire d’un emplacement de parking non couvert .
La copropriété habitation comprend moins de 10 lots .
Est-ce que les lots du parkings s’ajoute à celle ci .
Merci de me répondre ;
Bonjour,
Les copropriétés concernées par le fonds de travaux sont celles de plus de 10 lots, comprenant habitations, commerces, caves, parkings… Votre copropriété est donc concernée.
notre copropriété ne comprend que des lots loués par bail commercial à un exploitant touristique unique.
Pourrions nous nous dispenser de constituer le fonds travaux?
merci, de votre avis
Bonjour,
Le fonds travaux ne concerne que les copropriété à destination totale ou partielle d’habitation. La vôtre ne semble donc pas concernée puisqu’il ne s’agit que de lots loués à usage commercial.
Bonjour Monsieur Perrissel,
Je suis dans une copropriété horizontale de deux bâtiments.
Chacun paie ses travaux de son côté.
Comment puis je être assuré que ma cotisation à la Loi Alur ne participe pas au travaux de l’autre bâtiment sachant que par défaut je suis toujours minoritaire ?
Leur bâtiment est un immeuble de plusieurs appartement comportant plus de tantièmes que mon bâtiment qui est un lot de garages.
Jusqu’à présent j’étais assuré de ne pas payer leur ravalement de façade, aujourd’hui avec cette cotisation de la loi Alur je n’en suis plus certain.
Cordialement
Bonjour,
Le fonds de travaux ne peut être utilisé que pour des travaux communs à l’ensemble de la copropriété, mais en aucun cas pour la ravalement de l’un ou de l’autre bâtiment.
Merci de votre réponse.
Le hic c’est que j’ai affaire à un syndic bénévole géré par une “harpie malhonnête”. Et comme on a aucunes parties communes autre que le sol sur lequel repose les bâtiments, je n’aurais jamais a participé aux frais de leur bâtiment et vice versa. Cette loi Alur n’est pas adaptée à notre cas.
Donc vous n’avez pas à participer au fonds de travaux
Bonjour,
Je suis dans le même cas que zedbum (2 lots complètement séparés), le syndic m’impose de participer au fond de travaux, mais en plus il fait son calcul sur la base des charges générales des 2 lots.
Sur quel fondement puis-je faire valoir que je n’ai pas à n’ai pas à participer au fonds de travaux ?
Merci,
Cordialement,
Bonjour,
Le fonds de travaux n’est pas obligatoirement appelé en charges générales et peut être appelé pour des travaux sur différentes clés de charges. Il est alors nécessaire que le syndic tienne une comptabilité auxiliaire qui présente pour chaque lot (et non pour chaque copropriétaire) la quote-part de fonds travaux rattachée.
Ainsi, lorsqu’il sera question de voter l’utilisation effective du fonds travaux pour des opérations spécifiques, seuls les copropriétaires concernés, parkings par exemple, participeront au vote et si la décision est favorable, alors leurs lots seront débités ce qui ne sera pas le cas des autres.
Bonjour,
Notre copropriété comporte pile 10 lots. Sommes nous concernés par le fond travaux (nous ne sommes ni en dessous, ni au dessus des 10 lots :)). Merci.
Bonjour,
Jusqu’à 10 lots, vous n’êtes pas dans l’obligation de cotiser au fonds d travaux.
bonjour,
la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965 décrit les principales missions du Syndic
Le syndic peut exiger le versement :
1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;
5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Notre budget prévisionnel 2018 est de 116984 euros et le fonds travaux va être abondé pour décembre 2018 à 50 000 euros. Cela ne dépasse t il pas la part de 1/6 du budget prévisionnel? Il s’agit d’abonder pour rénover les toitures.
Bien que je ne m’oppose pas à cette somme, j’aimerai comprendre.
Merci.
Bonjour.
Pour le 1/6ème du budget prévisionnel, il s’agit du fonds de trésorerie. Le fonds de travaux est un pourcentage du budget prévisionnel voté en assemblée générale, mais non plafonné.
Bonjour,
Je viens de devenir propriétaire d’un appartement. J’ai payé des fonds de travaux chez le notaire état la je viens de recevoir les charges à payer et il me remette encore des fonds de travaux. Es que c’est normal ?
Bonjour. le montant du fonds de travaux est appelé chaque trimestre. Les sommes ainsi épargnées sont déduites des travaux lorsqu’ils sont votés en assemblée générale.
Bonjour,
Notre copropriété comporte 4 lots, et nous payons Appels de fonds travaux Alur, accord me semble-t-il lors d’une AG. Pouvons nous demander lors de travaux de rénovation prévus (peintures) à ce que ce fond loi Alur soit pris en compte ? Est ce normal de payer des travaux avant même leur finition, est ce normal qu’une fois ces travaux finis et payés, nous n’ayons rien à dire, nous copropriétaires, devant des malfaçons ou carrément oubli (ex. Lavage volets prévus 21, payés 21, faits 16..).. est ce normal que l’on ne nous envoie pas les contrats signés alors que demande par courrier et mail (ex : Eau, entretien espaces verts…) nous simples copropriétaires ne faisant pas parti du syndic, mais ayant participé aux AG… Est ce normal que l’on nous demande de ne plus les appeler quand problème, est ce normal leur non réponse aux mails et courrier… ??? est ce normal qu’ils se trompent dans leur facturation sans un mot d’excuses.. Je crois bien que non… Cdlt,
Bonjour. Le montant des travaux est appelé suivant un échéancier voté en assemblée générale. Pour ce qui concerne les volets, ce n’est pas normal que les 21 n’aient pas été nettoyés comme prévu au devis. Le PV de réception des travaux doit l’indiquer en réserve. La réponse est généralement non à vos questions.
Bonjour Mr PERRISSEL,
Notre copropriété (200 lots) Avait un redu de P3 (16 000 €) datant de 3 ans, après changement de fournisseur chauffage.
Cette année 2018, il a été versé directement sur le Compte travaux de notre copropriété sans l’avis du syndicat des copro. Sans vote.
Sachant que cette somme n’est pas récupérable, je trouve cela étonnant.
Quelle sont les règles en la matière?
Cordialement. (un ancien président du C.S. de 80 ans qui s’inquiète.)
Bonjour,
Très étonnant en effet. Le rendu de P3 doit être porté en crédit des charges sur le relevé annuel de dépenses. En aucun cas au crédit du fonds de travaux.
Suite à commentaire précédent:
Je viens de découvrir le terme de la résolution votée en 2015
La copropriété bénéficiera également d’un reliquat du compte P3 du contrat DALKIA d’environ
17 000 €, (18 796 € à l’époque)
Est-ce légal, d’avoir mis “la copropriété” s’est trompeur, la copropriété et Syndicat, quelle nuance?
Merci.
Bonjour.
“La copropriété” est un terme réducteur de la dénomination légale “syndicat des copropriétaires”. C’est mieux de dire le syndicat des copropriétaires mais le résultat est le même.
bonjourdans une copropriete ou certains assument les travaux d entretiens et d autre pas….est il possible de prevoir des versements compensatoires à un Fonds de travaux (avef l accord unanime des coproprietaires.
salutations
Bonjour,
La cotisation au fonds de travaux concernant les travaux relevant des charges générales. Il ne peut être prévu de versements compensatoires dans le cadre de participations différenciées.
Bonjour,
Est ce que les cotisations aux fonds travaux de la copropriété sont déductibles dans le calcul de plus-value en cas de revente du bien ?
Merci d’avance de votre réponse.
Bonjour,
La cotisation au fonds de travaux n’est pas déductible du calcul de la plus value
Bonjour,
Mon bailleur, dans le calcul des charges 2019, m’impute les cotisations liées aux fonds de travaux de la loi ALUR.
Est-ce normal?
La cotisation est-elle à la charge du bailleur ou du locataire ou les 2?
Merci par avance pour votre réponse,
Bonjour,
Le fonds de travaux n’est pas une charge locative, la cotisation est exclusivement à la charge du bailleur
Bonjour
dans ma copropriété nous avons créer une épargne travaux depuis 2014 avant que cela soit obligatoire.Chaque année depuis cette date nous avons voté une cotisation de 50 000 euros pour un budget prévisionnel de 275000 euros.Nous avons donc voté 4fois une cotisation de 50000euros( toutes déjà payées)
En novembre 2018 nous avons voté la baisse de cette cotisation à 5% du budget soit 13750euros.
Notre exercice comptable démarre le 01/07 et se termine le 30/06.
Habituellement les décisions prises en AG en novembre s’applique toujours à l ‘exercice en cours.Donc on pensait que la baisse de la cotisation du fond de travaux loi ALUR s’ appliquerait immédiatement.
Or la régie nous dit que cette baisse interviendra pour l ‘exercice 2019/2020.
Pour l exercice en cours nous continuons à payer la même cotisation que l exercice précédent c’est à dire celui voté pour l’exercice de 2017/2018.Donc la cotisation pour l’exercice en cours n a pas été votée.
Est ce normal?
Merci d ‘avance pour votre réponse
Bonjour. Il faut bien relire la résolution d’assemblée générale depuis la 1ère décision. En 2014, il s’agissait de provision en vue de gros travaux. Pour quels exercices a t elle été votée ? Ensuite en novembre 2018, vous avez voté pour la cotisation (obligatoire) au fonds de travaux.Cette cotisation n’est pas rétroactive, vous avez donc du effectivement la voter pour l’exercice 2019/2020, mais ce doit être spécifié dans la résolution qui figure sur le procès verbal de l’assemblée générale.
a quel moment les fonds sont preleves
Bonjour. Le montant des appels de fonds de travaux est voté sur un planning en assemblée générale. Le syndic appelle les fonds en fonction de ce planning.
Bonjour,
Notre syndicat de copropriété est tenu par un le propriétaire majoritaire qui décide de tout sans qu’on est notre mot à dire. A la dernière assemblée, il n’y avait qu’eux. Nous avons déménagé, donc impossible pour nous d’être présent et les autres ne sont pas venus. Du coup ils ont voté un fond travaux à 50% que l’on doit payer alors qu’il n’y a pas de compte spécifique pour ce fond travaux et que l’on n’a même pas accès aux comptes. Pendant plusieurs années, on a payé alors qu’eux ne donnaient pas le fond en fonction de leur parts mais ils comblaient pour les factures et rien de plus. Que faire? Merci.
Bonjour,
C’est obligatoire pour la copropriété d’ouvrir un compte bancaire épargne pour déposer les sommes du fonds de travaux. Si le syndic ne l’a pas ouvert, il est en situtation irrégulière et vous pouvez ne pas payer.
Bonjour,
Nous sommes en pleine période d’acquisition de bien et l’acte de vente devrait être signé sous peu.
Le notaire nous a notifié les comptes et prorata des sommes dûes au vendeur et apparaissent les fonds de travaux Loi Alur.
“Ce sera éventuellement au Notaire de prévoir dans l’acte de vente que l’acquéreur rembourse au vendeur l’équivalent de sa quote-part du fonds de travaux.” – est ce obligatoire pour nous acheteur de lui rembourser ? Peut-on refuser ou négocier ?
D’avance merci,
M.
Bonjour,
Le fonds Alur est acquis au lot. Donc il n’est pas remboursable en cas de vente.
Bonjour,
Notre copropriété a validé le principe du paiement trimestriel pour la cotisation travaux fonds ALUR.
A quel moment cette somme doit-t-elle être effectivement déposée en compte bancaire spécifique Livret A ?… Au fur et à mesure des appels de fonds trimestriels ou seulement en fin d’année lorsque les comptes sont clôturés…
Merci
Bonjour,
Très bonne question. En théorie, les copropriétaires devraient régler le fonds travaux par chèque ou virement séparé directement sur le compte épargne. Dans la pratique les copropriétaires règlent le fonds de travaux en même temps et sur le même compte que l’appel de charges. Le syndic doit virer du compte de charges au compte épargne tous les trimestres.
Bonjour.
Je gère le syndic bénévole d’une petite copropriété de 4 propriétaires composée de 12 lots répartis comme suit : 4 lots d’habitation, 4 lots de cave et 4 lots de jardin. Les 4 lots de jardin entrent ils dans le calcul global des lots à prendre en compte pour la constitution du fonds de travaux? Un propriétaire argumente sur le fait que ces 4 jardins ne sont pas des lots liés à l’habitation (comme pourraient l’être les lots de cave) et que par conséquent ils ne sont pas à prendre en compte dans le calcul global des lots, ce qui porterait à 8 les lots de la copropriété et l exonérerait ainsi de la constitution d’un fonds de travaux.
Une seconde question sur le vote en AG. L’unanimité est bien requise pour le refus de constituer le fonds, pas pour sa mise en place? Au delà de 10 lots, les copropriétaires ne votent pas sur la mise en place du fonds, uniquement sur le montant et l’échéancier des versements?
Merci d’avance.
Bien cordialement.
Bonjour,
Le calcul des lots pour la constitution du fonds de travaux ne porte que sur les lots principaux et donc 8 lots dans votre cas. Le fonds de travaux n’est pas obligatoire.
Bonjour,
Un projet pour faire le ravalement de la copropriété ou j’habite est prévu pour dans un an ou deux.
Est-ce que l’argent qui est placé sur le compte de la loi alur pourra être utilisé dans la copropriété qui a plusieurs lots. Est il normal de voter le ravalement par lots. Dans ce cas l’argent placé pour les grands travaux serviraient a rien. Si la majorité ne souhaitent pas faire le ravalement la résidence se dégradera, la loi alur a été votée pour garder les résidences en état.La résidence date de 2000 et les ravalements n’ont jamais été faits.
Merci d’avance
Cordialement
Bonjour,
Les travaux de ravalement doivent être votés en assemblée générale à la majorité de l’article 24. Si les travaux sont votés, dans le cadre de leur financement il est possible de votre de débloquer le fonds de travaux. La répartition des charges de ravalement est calculée au prorata des tantièmes de chaque copropriétaire.
Bonjour,
On a voté cette année mai 2019 les fonds de travaux.
J’ai reçu une lettre en juillet 2019 indiquant que je doit payer 300 euros de fond de travaux de l’année 2018.
Or dans le bilan annuelle de 2018, Ils m’ont envoyé une lettre récapitulant l’année 2018 et j’ai payé.
est ce normal
Bonjour,
Par normal, si vous avez payé de les réclamer à nouveau. Il faut demander au syndic un détail de votre compte et pointer avec vos règlements bancaires si les sommes payées n’y figurent pas.
Bonjour,
Le fonds travaux peut-il contenir une somme supérieure au budget prévisionnel. Pour ma part, nous avons une petite copropriété (11 lots) et le budget prévisionnel est très faible (2000 euros). Pouvons-nous avoir par exemple un budget prévisionnel à 2000 euros et un fonds travaux avec 10 000 euros?
Sommes-nous donc limités dans le montant alloué au fonds travaux ou est-ce que c’est “illimité”?
Bonjour,
Lorsque le fonds de travaux atteint le montant du budget prévisionnel, il n’est plus obligatoire d’y cotiser Sinon, il n’y a pas de plafond, sauf un montant raisonnable couvrant les travaux à envisager dans les 10 prochaines années.
Bonjour ,
Nous sommes une copropriété avec 5 copropriétaires dont un local commercial occupé par un expert comptable.
Nous avons 4 lots par appartement , plus un lot pour le local commercial.
Chaque appartement a 2 lots d’habitation et 2 lots de caves.
Est ce que l’on est soumis à la cotisation fonds travaux dans ce cas ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Votre copropriété de moins de 10 lots n’est pas dans l’obligation de cotiser au fonds de travaux.
Bonjour
Notre copropriété vient de réaliser des travaux lourds dont un ravalement et le fonds Allur n’a pas été utilisé. Cette année il est prevu de renover les jardins détériorés par les derniers travaux. Ces travaux seront en charges générales, peut on demander l’utilisation du fonds allur, sous quelle modalité ?
Merci de votre prochain retour.
Bonjour. Le fonds de travaux sert à anticiper et financer les dépenses de travaux obligatoires ou décidés par l’assemblée générale des copropriétaires hors budget prévisionnel. Si ces travaux de jardin ne dépendent pas du budget de fonctionnement, effectivement, il est possible de débloquer tout ou partie du fonds de travaux.