Conjoncture immobilière 2025

Conjoncture immobilière 2025 : entre accalmie, prudence et nouvelles opportunités. Après deux années de net ralentissement, le marché immobilier français montre en 2025 des signes d’accalmie, sans pour autant retrouver le dynamisme exceptionnel de la fin des années 2010. Les Français restent prudents, l’offre neuve est en crise, mais le crédit se rouvre progressivement et les prix semblent avoir trouvé un nouveau point d’équilibre. Agence Etoile analyse pour vous les grandes lignes du marché des transactions immobilières en 2025, et les tendances pour 2026.

Des Français prudents, dans un contexte instable

Contexte politique tendu, incertitudes internationales, inquiétudes sur l’emploi, les retraites ou la fiscalité : le climat général pousse les ménages à la prudence. Les enquêtes d’opinion montrent une indécision record : moins d’un Français sur cinq considère que le moment est favorable pour acheter ou vendre, et les intentions de projet à un an reculent, surtout pour les résidences principales.

Pour autant, ceux qui ont un projet solide prennent le temps d’intégrer les nouveaux paramètres : taux d’intérêt plus élevés qu’avant 2022, conditions bancaires plus strictes, nouvelles contraintes réglementaires (énergie, diagnostic, location…). On n’est plus dans la frénésie, mais dans le projet réfléchi.

Ancien : le creux des transactions semble derrière nous

Sur le marché de l’ancien, le point bas des transactions a été touché à l’automne 2024. Depuis, les ventes repartent légèrement, aidées par la baisse des taux de crédit (de plus de 4 % début 2024 à un peu plus de 3 % au printemps 2025). On reste cependant sur un volume de ventes plus faible que la moyenne de la décennie passée, avec un taux d’environ 11,8 ventes pour 1 000 habitants : modéré, mais supérieur aux creux de 2009 ou 2014.

Cette reprise timide se traduit par une stabilisation des prix, voire de premiers frémissements haussiers. Après une baisse généralisée entre 2021 et 2024, les prix de l’ancien ont cessé de reculer au niveau national fin 2024, et une réorientation à la hausse est observée dans près de la moitié des grandes villes, tant sur les appartements (3 pièces) que sur les maisons individuelles. La crise a montré une nouvelle fois la résilience des marchés régionaux, qui ont globalement mieux résisté que certains grands centres métropolitains très haussiers auparavant.

Neuf : une production toujours en crise

Le logement neuf reste le maillon le plus fragile. La construction souffre d’un enchaînement de chocs : hausse des coûts de construction, durcissement des normes, baisse des autorisations, tensions foncières, difficulté à boucler les plans de financement des programmes. Les mises en chantier et les permis restent à des niveaux historiquement bas, malgré un léger mieux très récent.

Tous les segments sont touchés : accession, locatif libre, locatif social et intermédiaire. Le logement individuel diffus (hors lotissement) s’est effondré : il ne représente plus qu’environ un quart des mises en chantier, contre plus de la moitié au début des années 2000.

L’élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ) à partir d’avril 2025, à plus de territoires et à tous types de logements neufs, pourrait redonner un peu d’air, en particulier à la maison individuelle et à la promotion, mais la remontée sera lente.

Crédit immobilier : baisse des taux, reprise progressive

Du côté du crédit immobilier, le mouvement est plus favorable. Après un pic autour de 4,2 % début 2024, les taux des nouveaux prêts sont retombés vers 3,2 % au printemps 2025. La baisse devrait se poursuivre seulement à la marge, car le rendement de l’OAT 10 ans (taux auquel l’État français se finance) tourne autour de 3,5 %, ce qui constitue un plancher structurel pour les taux des prêts immobiliers.

La production de crédits repart cependant plus franchement : après un point bas au 1er trimestre 2024, les montants de nouveaux prêts accordés remontent et pourraient retrouver en 2025 des volumes proches de 2023, autour de 140 milliards d’euros (hors renégociations). Le crédit finance toujours près de 8 transactions sur 10, et une variation de 0,5 point de taux suffit à faire basculer de nombreux ménages vers le report ou la concrétisation d’un projet.

On observe aussi une évolution du profil des emprunteurs : les primo-accédants pèsent désormais un peu plus lourd que les secundo-accédants dans les achats financés à crédit, soutenus à la fois par le PTZ et par des offres bancaires ciblées sur les jeunes ménages.

Transactions et prix : vers une reprise mesurée

Pour 2025, les projections tablent sur environ 959 000 transactions de logements, soit une hausse contenue d’un peu plus de 3 % par rapport à 2024. Le marché de l’ancien, qui représente environ 85 % des ventes, devrait progresser modestement, freiné par l’incertitude économique et, localement, par d’éventuelles hausses de droits de mutation.

Les prix, eux, devraient afficher en moyenne une légère hausse, de l’ordre de 1 % sur l’année, avec de fortes disparités : recul limité dans certaines zones en tension moindre, rebond plus marqué dans les marchés qui avaient le plus baissé, et stabilisation dans une grande partie du territoire. La combinaison d’une offre neuve très restreinte, d’un parc ancien sous pression réglementaire (énergie, location) et d’un crédit un peu plus accessible limite le risque d’une nouvelle chute des prix à court terme, mais contenue aussi leur progression.

Ce que cela signifie pour les projets immobiliers

Pour les vendeurs comme pour les acquéreurs, nous sommes dans une phase de marché d’ajustement :

– Les vendeurs doivent intégrer des prix plus réalistes qu’en 2021–2022, mais profitent d’une demande qui se reconstitue dès que les biens sont bien situés, au bon prix et conformes aux nouvelles attentes (énergie, confort, emplacement).

– Les acquéreurs bénéficient d’un environnement de taux un peu plus favorable et de prix qui ne sont plus sur une tendance haussière débridée, mais doivent composer avec des contraintes bancaires plus strictes et des perspectives économiques incertaines.

– Les investisseurs, quant à eux, arbitrent entre rendement, fiscalité, contraintes locatives (encadrement des loyers, interdictions progressives de louer certains logements énergivores) et manque de visibilité à long terme.

Dans ce contexte, l’accompagnement par un professionnel de proximité – pour estimer correctement un bien, monter un plan de financement crédible, sécuriser une vente ou un achat, anticiper les travaux et les évolutions réglementaires – est plus que jamais décisif.

Emma Chevalier