L’immobilier à Miami
Retour de Miami
Le retour d’un voyage à Miami est d’autant plus rude que le voyage a été dépaysant, que la vie y est différente à bien des égards et que les contacts sur place ont été chaleureux et accueillants.
Nos remerciements sincères pour l’accueil qui nous a été fait vont particulièrmement à Teresa King Kinney et Lynda Fernandez de l’Association des Realtors de Miami, Mihaela Coprean, sales executive chez METROPICA, Brett C Brown et Rick Baranski de l’Association des Realtors de Naples, Tracy Mallette et John D Pinson de l’Association des Realtors de Palm Beach.
Le Congrès International des Realtors de Miami – du 29 octobre au 1er novembre 2017
Sous l’égide de la FNAIM Aix-Marseille-Provence, nous sommes partis une délégation de huit agents immobiliers* à Miami à l’occasion du 23ème Congrès International annuel des Realtors.
Le 23ème Congrès International de l’immobilier à Miami
Ce Congrès est l’endroit où il faut être pour s’informer de l’actualité de la conjoncture immobilière dans le monde occidental. Ce sont 80 délégués étrangers, provenant de 10 pays, qui apprennent, collaborent, échangent et confortent leur réseau international.
L’accord Honoraire d’adhésion entre la Miami Association of Realtoirs et la FNAIM Aix-Marseille- Provence
Cette année était particulièrement importante puisqu’elle a marqué la signature d’un accord de partenariat entre l’Association des Realtors de Miami (4.200 entreprises, 45.000 professionnels) et la FNAIM Aix-Marseille-Provence (400 entreprises, 3.000 professionnels). Un agrément qui doit permettre à ces deux organisations de développer leurs affaires, leurs liens professionnels, d’échanger leurs pratiques et de connaître les opportunités commerciales de chacun de leurs territoires.
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Nous étions donc, parmi de nombreuses autres délégations (Brésil, Argentine, Colombie, Montenegro…) la deuxième délégation en nombre, et la première parmi les délégations européennes, Espagne, Italie et Serbie.
Miami, une forte présence française
D’après les données du consulat de France à Miami, 12.000 ressortissants français sont recensés officiellement mais le nombre de nos compatriotes résidant à Miami est sans doute deux à trois fois plus élevé.
Les français sont les premiers investisseurs européens dans l’immobilier local et représentent 4 % du marché des investisseurs étrangers à Miami.
Le marché immobilier de Miami
Le prix médian des biens en vente est de 420.000 $. La rentabilité nette pour un investisseur est de 5 à 9 %.
Actuellement, le stock de biens à vendre (« l’inventaire ») est de plus de quatre mois pour les biens au-delà de 1 M $, de trois mois entre 400.000 et 500.000 $ ; cela marque une légère récession du marché immobilier, tendance à la baisse des prix.
Il est à noter que le Comté de Miami vient d’interdire la location en RB&B plus de six semaines par an, assorti d’une taxe de 6 % sur la location . A Miami Beach, la location d’une chambre dans son habitation en Rb&B est totalement interdite, avec à la clé une amende de 20.000 $.
Le client vendeur américain confie systématiquement un mandat exclusif de vente à son agent immobilier
Les confrères américains travaillent en mandat exclusif partagé dans le fichier commun Multi Listing Service (MLS). Le fichier MLS est extrêmement bien renseigné, jusqu’au prix de vente du bien lors de chaque mutation, les taxes, les équipements du quartier…
90 % des ventes sont réalisées par les agents immobiliers.
Le taux d’honoraires toujours à charge du vendeur est de 6 %, le mandat est toujours partagé, donc 3 % pour l’agence du vendeur et 3 % pour l’agence de l’acquéreur.
L’économie à Miami
Miami est une ville hyper dynamique. Son atout principal est la croissance démographique, mille nouveaux habitants chaque jour affluent à Miami, en provenance d’Amérique latine, d’Europe et de plus en plus des Etats de l’Amérique du Nord et du Canada.
Les milleniums, la génération Z, arrivent à maturité en grand nombre et bouleversent les habitudes de vie, de consommation et de travail.
L’economie locale est dynamique, la population est multiculturelle, hypers riches et immigrés clandestins se mêlent sans affrontement dans un climat quasi tropical.
Sur le plan fiscal, la Floride est l’un des Etats les plus avantageux car il n’impose pas les revenus personnels. Seuls les impôts fédéraux sont donc dus. Un investisseur bénéficiera également d’abattements forfaitaires qui permettront d’abaisser sa base imposable. La taxe foncière représente 1,5 % de la valeur du bien, la taxe d’habitation n’existe pas.
Mes coups de cœur
A Naples, l’Esplanade
A Naples, sur la côte ouest de la Floride nous avons apprécié la sophistication et le luxe d’ESPLANADE, Golf and Country Club. Un complexe de maisons individuelles de 2 à 5 chambres, avec piscine privative, terrain de golf, tennis, fitness, conçu et réalisé par la promoteur TAYLOR MORRISSON. Le prix pour une maison avec deux chambres, séjour, deux salles de bains, garage est de 427.900 $ ; une maison de cinq pièces, trois chambres, deux garages se vend entre 492.900 $ et 656.900 $ selon les prestations. Le règlement du site interdit de louer les maisons plus de deux mois dans l’année.
A Naples, le Mystique
À Naples, sur Pélican Bay, le MYSTIQUE est en cours de commercialisation chez Sotheby’s, une tour de vingt étages en bord de mer, des appartements de 130 à 500 m2 de grand standing qui se vendent de 1,2 M$ (niveau jardin, 137 m2) à plus de 7 M$ au dernier niveau vue mer (vendu).La différence, c’est l’attention au moindre détail, un design impeccable, tous les appartements sont connectés, sonorisés, toutes les fonctionnalités sont gérables à distance.
Equipements collectifs de haut de gamme, surveillance vidéo, piscine, tennis, et vue mer extraordaire, plage de sable blanc en pied d’immeuble.
A Orlando, Le Festival
Revenons sur terre et à Orlando, le FESTIVAL à cinq miles du Walt Disney world, est une belle réalisation du promoteur MINTO. Dans un cadre de verdure avec terrain de golf et piscine, une acquisition qui sera d’un bon rapport pour des appartements 2/3 pièces à partir de 260.000 $, jusqu’à 5 pièces de 320.000 à 330.000 $.
A Broward, le Metropica
Enorme coup de coeur pour Metropica.
Une ville nouvelle, un concept original, des prestations haut de gamme, Metropica s’élève dans le Comté de West Broward, en bordure des Everglades, à quelques minutes des autoroutes du sud de la Floride, à moins de 15 minutes de l’aéroport international de Fort Lauderdale et à une demie heure des plages.
Je détaillerai plus en détail ce programme extra-ordinaire dans un prochain article de blog.
AGENCE ETOILE, un réseau immobilier international
* Membres de la délégation de FNAIM AIX MARSEILLE PROVENCE au Congrès International des Realtors de Miami : Solange Dahan et Nadine Jusserand de PRADO INVEST (Marseille), Dominique Krenc de K2D Diagnostics, Marseille, Adam Scott de SCOTTIMMO (La Ciotat), André Perrissel d’AGENCE ETOILE (Paris-Provence) ; Marc Julien de PIERRE INVEST (Paris), Marc Dargence et Fabien Gallois, LES AGENTS DE L’IMMOBILIER (Grand Paris).
Et tous nos remerciements au Président de la FANIM AIX MARSEILLE PROVENCE, Didier Bertrand, et au conseil d’administration qui nous ont soutenu dans la conclusion de ce partenariat avec l’Association des Realtors de Miami.
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