Louer votre bien : vide ou meublé ?

Posté le 15 décembre 2019

Louer votre bien : vide ou meublé ? telle est la question

Vous êtes propriétaire d’un ou de plusieurs appartements, surtout de petite superficie ? Et vous vous demandez s’il est plus intéressant de les louer vides ou meublés ? L’Agence Etoile, spécialiste de la location et de la transaction depuis plus de 65 ans à Marseille, Paris et Aix-en-Provence, fait le point sur les avantages et les inconvénients des deux types de baux.

Louer votre bien meublé : une option généralement plus rentable.

Si vous souhaitez vous lancer dans une opération en immobilier locatif, c’est que vous recherchez a priori une rentabilité maximale. Surtout pour de petites superficies, comme des studios ou des deux pièces. S’il est réel de dire que le loyer de ce type de bien peut être évalué de 5 à 30% plus cher qu’une location vide et que leur fiscalité est intéressante, vous devez avoir présent à l’esprit un certain nombre d’inconvénients. En effet, le rendement de votre bien pourra être grevé par un important turn-over de locataires, un risque de vacance locative plus élevé et un entretien plus onéreux. C’est pourquoi nos spécialistes en location vous invitent à calculer la rentabilité brute de votre logement. Vous pourrez ainsi décider de le louer meublé ou non. Pour ce faire, faîtes l’opération suivante :

Rentabilité brute = Loyer annuel /prix du logement, puis mutipliez le résultat par 100.

Par exemple, imaginez un studio parisien situé dans le XV ème arrondissement, à côté du Métro Javel. Sa valeur est estimée à 190 000 euros. Loué vide, sa rentabilité brute s’élève à 3,8%. Loué meublé, elle monte à 4,2%. A priori, il semble donc plus intéressant de le louer meublé. Pour autant, avant de prendre votre décision, pensez également aux charges et autres taxes locales, de votre tranche d’imposition et de l’impact des différents régimes fiscaux. Ainsi, le calcul de la rentabilité brute vous donne une tendance sur la meilleure option choisir, mais c’est bien la rentabilité nette, intégrant l’ensemble de vos données personnelles, qui vous permettra de prendre votre décision finale.

Concernant la fiscalité attachée à la location de biens meublés, sachez que deux options s’offrent à vous.

  • Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Choisi par la majorité des bailleurs, il vous permet de bénéficier d’un régime fiscal dit “forfaitaire”, et de n’être imposé que sur la moitié de vos loyers.
  • Le régime dit “réel”, qui vous offre la possibilité de déduire les charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) de vos recettes locatives. Lorsque vous déclarez vos revenus locatifs aux impôts, vous avez alors le loisir d’amortir une partie des travaux ou des frais d’équipement du logement.

Vous souhaitez en savoir plus sur la fiscalité du régime forfaitaire ou réel ? Cliquez ICI

Le saviez-vous ? Selon le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, une location meublée dresse la liste exhaustive des différents meubles et équipements devant être mis à la disposition du locataire, à savoir :

  • Literie avec couette ou couverture
  • Volet ou dispositif occultant dans les chambres
  • Table et sièges
  • Etagères
  • Plaques de cuisson
  • Four ou micro-ondes
  • Réfrigérateur et congélateur ou compartiment réfrigérant
  • Ustensiles de cuisine
  • Matériel d’entretien ménager

Sachez qu’un bail meublé se conclut pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction. Mais si  vous désirez encore davantage de souplesse et aimez l’idée de récupérer votre bien à tout moment, sachez que la loi dite ELAN crée un nouveau type de bail qui vous satisfera sans doute : le bail dit “mobilité”. Destiné à faciliter l’accès au logement pour les particuliers en formation, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle, le bail mobilité, réservé aux logements meublés, se conclue pour une durée d’un à dix mois non renouvelable. Vous ne pourrez percevoir de dépôt de garantie, mais fixerez librement le montant du loyer et pourrez fixer les charges locatives dans un forfait sans que vous ayez à fournir le moindre justificatif de dépenses.

Vous avez besoin de conseils ? Le service gestion de l’Agence Etoile, vous guidera et vous permettra de choisir la meilleure option en fonction de votre situation spécifique. Sachez que, bien menée, une opération d’investissement locatif peut vous rapporter jusqu’à 7% par an.

Louer votre bien vide : à privilégier si vous préférez la pérennité

Si vous êtes propriétaire d’un bien plus grand ou si vous souhaitez louer votre maison ou votre appartement pour une durée plus longue et vous épagner ainsi toutes les formalités liées au turn-over important des locataires successifs de meublés, la location vide semble plus appropriée. Conclue pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, la location vide entraîne aussi moins de formalités administratives, sous le régime simplifié du micro-foncier. En revanche, sachez que les loyers sont généralement moins élevés dans la location vide et que la fiscalité y est légèrement plus lourde..

Toutefois, il semble plus intelligent de choisir un type de bail adapté à la situation et à la superficie de votre bien. C’est donc bien la réalité du marché et la demande locative qui doivent vous faire opter pour une mise en location vide ou meublée. Ainsi, un grand appartement parisien de 90 m2 trouvera plus facilement locataire s’il est vide, et un studio à Aix-en-Provence, ville étudiante, en meublé.

Enfin, au-delà de ces considérations financières, ne mettez pas de côté votre confort psychologique. Si vous êtes attaché à votre bien et que vous désirez le conserver dans un état satisfaisant, louer en vide, donc pour une durée supérieure à une location meublée (3 ans versus un an), optez pour une location vide. Très souvent, vous louerez à des familles, plus respectueuses de votre bien et désireuses de s’y installer à plus long terme que des étudiants, qui seront nécessairement toujours de passage.

Stéphanie Buitekant

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