Transmission d’un bien immobilier : comment préparer sa succession ?

Transmission d’un bien immobilier : comment préparer sa succession ? Une maison familiale, un appartement acheté à deux ou encore un bien locatif représente souvent une part importante d’un patrimoine. Lorsqu’il s’agit d’en organiser la transmission, plusieurs solutions sont possibles : laisser le bien entrer dans la succession, le transmettre de son vivant par donation ou prévoir son attribution dans un testament. Agence Etoile vous en dit plus.

Anticiper permet notamment de mieux protéger ses proches, de déterminer à qui reviendra le bien et, dans certains cas, de soutenir une cause ou une fondation qui nous tient à cœur. Voici les principales possibilités à connaître.

Que devient un bien immobilier lors d’une succession ?

Au décès d’une personne, les biens immobiliers dont elle était propriétaire intègrent en principe sa succession. Leur transmission dépend alors de la situation familiale du défunt et des dispositions qu’il a éventuellement prises de son vivant.

En l’absence de testament, ce sont les règles légales de succession qui déterminent les héritiers et la part revenant à chacun.

La situation est différente lorsqu’un testament a été rédigé. Il est alors possible d’attribuer certains biens à des personnes choisies, à condition de respecter les droits des éventuels héritiers réservataires, notamment les enfants.

Lorsque plusieurs personnes héritent d’une même maison ou d’un même appartement, le bien peut également se retrouver en indivision. Chacun possède alors une quote-part du bien. Cette situation peut être conservée, mais les héritiers peuvent également décider de vendre le logement ou d’organiser un partage.

Anticiper la transmission d’un logement par une donation

Il n’est pas nécessaire d’attendre l’ouverture d’une succession pour transmettre un bien immobilier. La donation permet d’en organiser la transmission de son vivant.

Elle peut par exemple concerner une maison, un appartement ou un terrain.

Dans le cas d’un bien immobilier, l’intervention d’un notaire est nécessaire. Plusieurs montages peuvent être envisagés selon les objectifs du propriétaire.

Il est notamment possible de donner la pleine propriété du bien ou seulement sa nue-propriété tout en conservant son usufruit.

Cette dernière solution est particulièrement intéressante lorsqu’une personne souhaite commencer à transmettre son patrimoine tout en continuant à habiter son logement ou à percevoir les loyers qu’il génère.

Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère généralement la pleine propriété du bien sans qu’une nouvelle transmission de l’usufruit soit nécessaire.

Le testament pour décider à qui reviendra un bien immobilier

Le testament constitue également un outil essentiel pour organiser la transmission d’un patrimoine immobilier.

Une personne peut, par exemple, prévoir que son appartement reviendra à l’un de ses proches ou attribuer une partie de son patrimoine à un bénéficiaire déterminé.

Cette liberté reste toutefois encadrée lorsqu’il existe des héritiers réservataires. Une partie de la succession leur est obligatoirement destinée. Seule la quotité disponible peut être attribuée librement à d’autres bénéficiaires.

Le testament présente aussi l’avantage de pouvoir être modifié ou révoqué au cours de la vie lorsque la situation familiale ou patrimoniale évolue.

PACS et transmission immobilière : une vigilance particulière

La situation des couples pacsés mérite une attention particulière. Contrairement au conjoint marié, le partenaire de PACS n’est pas automatiquement héritier de son partenaire.

Sans testament, il peut donc ne recevoir aucune part de la succession de son compagnon ou de sa compagne, même après de nombreuses années de vie commune.

Lorsqu’un couple pacsé possède un logement ou souhaite protéger le partenaire survivant, il est donc particulièrement important d’anticiper la transmission du bien.

Un testament peut notamment permettre de léguer tout ou partie d’un bien au partenaire, dans les limites imposées par la réserve héréditaire. Le partenaire pacsé bénéficiaire d’un legs est par ailleurs exonéré de droits de succession.

Avant de prendre des dispositions, il peut donc être utile de bien connaître les règles relatives à une succession en étant PACSE, notamment lorsque le logement constitue l’essentiel du patrimoine du couple.

Que se passe-t-il lorsqu’un frère et une sœur héritent d’un bien ?

La transmission immobilière peut aussi concerner une fratrie.

Lorsqu’une personne décède sans testament, l’identité de ses héritiers dépend de sa situation familiale. En l’absence d’héritiers prioritaires, les frères et sœurs peuvent, dans certaines situations, être appelés à la succession.

Lorsqu’ils héritent ensemble d’une maison ou d’un appartement, le bien peut alors être détenu en indivision.

Plusieurs choix sont possibles : conserver le bien en commun, vendre le logement et répartir le prix de vente ou permettre à l’un des héritiers de racheter les droits de l’autre.

Les règles peuvent toutefois varier selon la présence d’un conjoint, d’enfants ou des parents du défunt. Il est donc important de comprendre précisément les règles applicables à l’héritage entre frère et sœur avant d’envisager le partage d’un patrimoine immobilier.

Peut-on léguer un bien immobilier à une fondation ?

La transmission d’un patrimoine ne concerne pas uniquement les membres de la famille. Une personne peut également choisir de transmettre tout ou partie de ses biens à une organisation poursuivant une mission d’intérêt général.

Un bien immobilier peut ainsi faire l’objet d’un legs au profit d’une fondation habilitée à en recevoir.

La Fondation de France, par exemple, peut recevoir par legs différentes catégories de biens, parmi lesquelles des biens immobiliers. En tant que fondation reconnue d’utilité publique, elle est exonérée de droits de succession sur les legs qu’elle reçoit.

Il peut s’agir d’un appartement, d’une maison ou encore d’une partie plus importante du patrimoine. Le legs doit être prévu dans un testament et respecter la réserve héréditaire lorsqu’il existe des héritiers réservataires.

Selon la situation du testateur, plusieurs formes de legs peuvent être envisagées. Il est par exemple possible de transmettre un bien immobilier précis ou une catégorie de biens, voire de désigner une fondation comme légataire d’une part plus importante de la succession.

Cette possibilité permet de donner une dimension philanthropique à la transmission de son patrimoine et de prolonger, après son décès, son soutien à une cause à laquelle on est attaché.

Pourquoi anticiper la transmission de son patrimoine immobilier ?

Préparer suffisamment tôt la transmission d’un logement présente plusieurs avantages.

Cela permet avant tout de déterminer avec précision qui recevra le bien. Cette anticipation peut également limiter certaines situations d’indivision difficiles, protéger un conjoint ou un partenaire et organiser progressivement la transmission du patrimoine.

C’est aussi l’occasion de réfléchir à la destination que l’on souhaite donner à ses biens : transmission familiale, protection d’un proche ou soutien à une cause d’intérêt général.

Le choix entre donation, testament, démembrement de propriété ou legs dépend toutefois de nombreux éléments : composition de la famille, valeur du patrimoine, situation du couple et objectifs du propriétaire.

Pour un patrimoine immobilier important ou une situation familiale complexe, l’accompagnement d’un notaire permet de vérifier la faisabilité juridique des dispositions envisagées et de sécuriser leur rédaction.

Une transmission immobilière à préparer au cas par cas

Il n’existe finalement pas une seule manière de transmettre un bien immobilier. La bonne stratégie dépend surtout de la situation personnelle et des objectifs du propriétaire.

Certains souhaiteront conserver leur logement toute leur vie avant de le transmettre à leurs enfants. D’autres préféreront organiser progressivement leur succession grâce à une donation. D’autres encore pourront souhaiter protéger leur partenaire ou consacrer une partie de leur patrimoine à une fondation.

Dans tous les cas, réfléchir suffisamment tôt à la transmission d’une maison ou d’un appartement permet de mieux maîtriser la destination de son patrimoine et de faire respecter ses volontés.

Nos conseillers immobiliers à Paris, Marseille ou Aix-en-Provence sont à votre disposition pour estimer vos biens immobiliers en cas de succession.

Léa Dupont