Marché immobilier : un contexte fragile
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Le marché immobilier français : les acheteurs reprennent la main, mais dans un contexte toujours fragile. Après une légère reprise en 2025, le marché immobilier français marque le pas en 2026. Les acheteurs disposent de davantage de marge pour négocier, mais cette évolution ne traduit pas un redémarrage généralisé du marché. Les taux de crédit restent élevés, les conditions d’octroi demeurent sélectives et les investisseurs locatifs se montrent beaucoup plus prudents.
Le marché entre ainsi progressivement dans une configuration plus favorable aux acquéreurs. Les vendeurs sont davantage susceptibles d’étudier les offres à la baisse, en particulier lorsque leur bien est surévalué, énergivore ou situé dans un secteur où la demande reste limitée.
Mais cette situation ne doit pas être interprétée comme une véritable reprise. Le marché demeure fragile et très dépendant de l’évolution des taux, de la confiance des ménages et de la situation économique locale.
Une activité qui ralentit après le rebond de 2025
L’année 2025 avait été marquée par un redressement de l’activité immobilière, après deux années de forte contraction. Selon l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, les transactions dans l’ancien avaient progressé de 12,5 % sur un an en 2025, tandis que les prix s’étaient stabilisés avec une hausse annuelle limitée à 1 %. (acpr.banque-france.fr)
Le début de l’année 2026 apparaît cependant moins dynamique. Les données disponibles ne permettent pas encore d’affirmer que le nombre de ventes est en baisse sur l’ensemble de l’année par rapport à 2025. En revanche, l’ACPR fait état d’une quasi-stagnation des transactions au premier trimestre 2026 : elles progressent de seulement 0,1 % par rapport au premier trimestre 2025, tandis que les prix reculent de 0,7 % sur la même période.
Cette nuance est importante. Le marché ne s’effondre pas, mais le rebond observé en 2025 perd de sa vigueur. Les acquéreurs restent présents, mais ils prennent davantage de temps pour concrétiser leur projet, négocient plus fermement et renoncent plus facilement lorsque le prix demandé ne correspond pas à la valeur réelle du bien.
Des taux de crédit qui restent un frein majeur
Le financement demeure le principal obstacle à la reprise immobilière.
Après une période de détente en 2024 et 2025, les taux ont cessé de baisser et sont repartis légèrement à la hausse au début de l’année 2026. Le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations est passé de 3,08 % en décembre 2025 à 3,17 % en janvier 2026, selon la Banque de France. (banque-france.fr)
La remontée s’est poursuivie au printemps : le taux moyen atteignait 3,21 % en mai, puis 3,27 % en juin 2026.
Même si ces niveaux restent éloignés des records historiques des années 1980, ils pèsent fortement sur la capacité d’achat des ménages, car les prix immobiliers demeurent élevés dans de nombreuses villes.
À mensualité équivalente, un ménage peut aujourd’hui emprunter sensiblement moins qu’il y a quelques années. Les acheteurs doivent donc souvent :
- réduire la surface recherchée ;
- s’éloigner des centres-villes ;
- augmenter leur apport personnel ;
- accepter un logement nécessitant des travaux ;
- revoir leurs critères de localisation ;
- ou reporter leur projet.
Cette situation concerne particulièrement les primo-accédants, dont le budget est souvent plus contraint et qui disposent d’un apport plus limité.
Des conditions d’octroi qui restent sélectives
La hausse des taux n’est pas le seul frein. Les banques continuent d’appliquer des critères d’octroi prudents, dans le cadre notamment de la norme du Haut Conseil de stabilité financière.
L’ACPR rappelle que la part des prêts dépassant un taux d’effort de 35 % reste limitée et que la durée des prêts supérieure à 25 ans demeure encadrée. En 2025, les prêts dépassant le seuil de 35 % représentaient 16,2 % de la production, tandis que les prêts de plus de 25 ans ne représentaient que 7 %.
Autrement dit, même si la production de crédits a rebondi en 2025, les banques n’ont pas véritablement relâché leurs exigences. Elles examinent avec attention la stabilité professionnelle, les revenus, l’apport, le reste à vivre, les charges existantes et la qualité du bien financé.
Le crédit reste donc accessible, mais il est loin d’être automatique. Les ménages les plus fragiles ou les projets présentant un budget trop tendu peuvent être écartés ou contraints de revoir leurs ambitions.
Les investisseurs locatifs se retirent progressivement
Le ralentissement concerne également l’investissement locatif.
La hausse des taux réduit la rentabilité des opérations, tandis que la fiscalité, les charges de copropriété, les coûts de rénovation et les contraintes liées à la performance énergétique rendent certains projets beaucoup moins attractifs.
Selon l’ACPR, la part de l’investissement locatif dans la production de crédits à l’habitat est passée à 12 % en 2025, soit une baisse de trois points sur un an. Cette évolution s’explique notamment par un environnement de taux moins favorable à ce type d’opérations.
Les investisseurs ne disparaissent pas totalement du marché, mais ils sélectionnent davantage leurs acquisitions. Ils recherchent désormais :
- une décote à l’achat ;
- un bon emplacement locatif ;
- un rendement suffisamment solide ;
- des charges maîtrisées ;
- un DPE correct ou améliorable à un coût raisonnable ;
- une demande locative clairement identifiée.
Les logements présentant de lourds travaux énergétiques, une rentabilité faible ou un risque locatif élevé sont plus souvent écartés.
Cette prudence réduit mécaniquement le nombre d’acquéreurs potentiels pour certains biens, notamment les petites surfaces anciennes, les logements classés F ou G et les appartements situés dans des copropriétés nécessitant d’importants travaux.
Un véritable marché d’acquéreurs dans certains secteurs
Le marché devient progressivement favorable aux acheteurs, mais cette évolution reste très inégale selon les territoires.
Dans les secteurs où l’offre est abondante, où les délais de vente s’allongent ou où la demande locative est faible, les acquéreurs peuvent négocier plus fermement. Les vendeurs sont alors davantage disposés à examiner une offre inférieure au prix affiché, surtout lorsque le bien est sur le marché depuis plusieurs semaines.
La négociation peut porter sur :
- le prix de vente ;
- la prise en charge de certains travaux ;
- le calendrier de signature ;
- les équipements laissés dans le logement ;
- les frais liés à la copropriété ;
- ou encore les conditions suspensives.
Les biens surévalués sont les premiers concernés. Dans le contexte actuel, une estimation trop optimiste peut entraîner une absence de visites, puis une baisse progressive du prix affiché. Or, plus un bien reste longtemps sur le marché, plus les acquéreurs ont tendance à négocier.
Le vendeur doit donc intégrer la réalité du financement dans son prix. Ce n’est plus uniquement la valeur théorique du logement qui compte, mais aussi la capacité réelle des acheteurs à obtenir un prêt.
La question du DPE : attention aux échéances
La performance énergétique joue un rôle croissant dans les négociations, mais il convient de clarifier le calendrier réglementaire.
Contrairement à une idée parfois relayée, les logements classés E ne deviennent pas automatiquement interdits à la location au 1er janvier 2026. Le calendrier actuellement prévu est le suivant :
- les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025 ;
- les logements classés F seront concernés à partir de 2028 ;
- les logements classés E le seront à partir de 2034. (service-public.fr)
Les biens classés E ne basculent donc pas automatiquement dans une nouvelle catégorie au 1er janvier 2026. En revanche, leur valeur et leur attractivité peuvent être affectées dès maintenant par l’anticipation de cette échéance de 2034.
Par ailleurs, les règles de calcul du DPE évoluent. Un arrêté publié en août 2026 a notamment modifié le coefficient de conversion de l’électricité, en le faisant passer de 1,9 à 1,7. Cette évolution va améliorer le classement de certains logements chauffés à l’électricité, sans pour autant modifier la réalité de leur consommation ni supprimer les obligations applicables.
Pour les vendeurs comme pour les investisseurs, il est donc essentiel de disposer d’un DPE à jour et de vérifier si le bien est susceptible de changer de classement en fonction des nouvelles règles de calcul.
Un DPE défavorable pèse davantage sur les prix
La performance énergétique est désormais intégrée dans la valeur globale d’un logement.
Un bien classé E, F ou G subit une décote, notamment lorsque les travaux nécessaires sont importants. Les acquéreurs prennent en compte :
- le coût de l’isolation ;
- le remplacement du chauffage ;
- la rénovation des fenêtres ;
- la ventilation ;
- les travaux de copropriété ;
- les futures restrictions de location ;
- et le risque de revente plus difficile.
Cette décote n’est toutefois pas uniforme. Elle dépend du marché local, de la surface, de l’emplacement, de la structure de l’immeuble et du coût prévisible des travaux.
Un logement énergivore situé dans un quartier très recherché peut conserver une valeur importante, tandis qu’un bien similaire situé dans une zone détendue peut faire l’objet d’une négociation beaucoup plus forte.
Les marchés restent très dépendants de l’emploi
Dans certaines métropoles et certains bassins d’emploi, la demande peut repartir plus rapidement. Une progression de l’emploi, l’installation d’une entreprise ou le développement d’un secteur comme l’aéronautique, la santé ou le numérique peuvent soutenir les transactions.
Mais cette éventuelle reprise locale ne doit pas être généralisée à l’ensemble du territoire. Les villes où l’emploi stagne, où la population diminue ou où le parc immobilier est abondant peuvent rester durablement favorables aux acheteurs.
Même dans les zones dynamiques, la concurrence ne reviendra que si les ménages peuvent effectivement financer leur projet. Un marché de l’emploi favorable ne suffit pas à compenser durablement des taux élevés et des prix qui restent déconnectés des revenus locaux.
Quelle stratégie pour les vendeurs ?
Dans ce contexte, les vendeurs doivent adopter une approche plus réaliste.
Une estimation professionnelle est indispensable pour positionner le bien au regard des ventes réellement conclues, et non uniquement des prix affichés par la concurrence. La présentation du logement, la qualité des diagnostics et la transparence sur les travaux deviennent également déterminantes.
Un vendeur peut encore obtenir un bon prix si son bien est :
- correctement évalué ;
- bien situé ;
- en bon état ;
- énergétiquement performant ;
- et présenté avec un dossier complet.
À l’inverse, un prix trop élevé risque de réduire le nombre d’acheteurs solvables et d’allonger la durée de vente.
Quelle stratégie pour les acquéreurs ?
Pour les acheteurs, le contexte est plus favorable à la négociation, mais il ne justifie pas d’attendre une baisse générale et automatique des prix.
Il est préférable de :
- faire valider sa capacité d’emprunt avant les visites ;
- consulter un courtier en crédit ;
- analyser les ventes récentes du secteur ;
- chiffrer précisément les travaux ;
- examiner les procès-verbaux d’assemblée générale ;
- vérifier le DPE et les éventuels changements réglementaires ;
- négocier en s’appuyant sur des éléments objectifs.
Une offre inférieure au prix affiché doit être argumentée. La négociation sera d’autant plus crédible qu’elle reposera sur le coût des travaux, les charges, la durée de commercialisation ou les références de ventes comparables.
Un marché d’acquéreurs, mais pas partout et pas pour toujours
Le marché immobilier français entre dans une phase de rééquilibrage. Les acheteurs retrouvent une capacité de négociation qu’ils avaient largement perdue pendant les années de forte tension. Les vendeurs doivent désormais accepter que toutes les offres ne se situent pas au niveau des prix espérés.
Mais ce marché d’acquéreurs reste fragile. Les taux de crédit remontent, les conditions d’octroi restent sélectives, les investisseurs locatifs se retirent partiellement et le nombre de transactions ne progresse plus au même rythme qu’en 2025.
La situation pourrait donc durer, mais elle ne sera pas nécessairement permanente. Une baisse des taux ou une amélioration rapide de la confiance pourrait relancer la demande dans les secteurs où l’offre est limitée. À l’inverse, les biens énergivores, mal situés ou trop chers pourraient continuer à subir une forte pression à la baisse.
Pour l’Agence Étoile, la priorité est de regarder la réalité de chaque bien et de chaque quartier, plutôt que de s’appuyer sur une tendance nationale trop générale.
En 2026, acheter peut offrir davantage de possibilités de négociation, à condition de rester prudent. Vendre reste possible, mais nécessite un prix cohérent, un dossier solide et une bonne compréhension des nouvelles attentes des acquéreurs.
Emma Chevalier
Sources
- Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, Le financement de l’habitat en 2025, mise à jour du 30 juillet 2026. (acpr.banque-france.fr)
- Banque de France, Crédits aux particuliers – janvier 2026. (banque-france.fr)
- Banque de France, Loans to individuals, France – June 2026. (banque-france.fr)
- Service-Public.fr, Diagnostic de performance énergétique : calendrier des interdictions de location. (service-public.fr)
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