Article mis à jour le 20/07/2019

Charges de copropriété et mutation de lot : le jour de la signature de l’acte notarié, comment s’imputent les charges – budget, avance de trésorerie, fonds de travaux et travaux – entre le vendeur et son acquéreur ?

Le montant des sommes à régulariser entre le vendeur et l’acquéreur, le jour de la signature de l’acte notarié, est indiqué par le syndic dans l’état daté.

L’article 6-2 du décret de 1967, alinéa 3, précise que « le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes. »

Cet article du décret rarement compris, soit par le vendeur, soit par l’acquéreur.

Le vendeur est redevable de la provision exigible du budget prévisionnel au jour de la mutation. C’est à dire qu’au 2 janvier, par exemple, il est redevable de l’appel provisionnel du 1er trimestre de l’année.

Pour ce copropriétaire vendeur le 2 janvier, il paraît illogique de payer intégralement le trimestre alors qu’il n’aura pas habité le bien. A contrario, l’acquéreur du 31 décembre n’appréciera pas de se voir imputé un débit alors qu’il n’aura été copropriétaire qu’une journée dans l’année. Pourtant, c’est bien cette règle qu’il faut accepter.

L’apurement des comptes à la clôture de l’exercice comptable de la copropriété révèle toujours un solde débiteur ou créditeur. Il faudrait que le total des dépenses de l’exercice soit exactement égal au budget prévisionnel pour que le solde du compte du vendeur soit nul.

L’apurement des comptes est traité pour chaque copropriétaire dès le lendemain de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice. A cette date, vient s’imputer au nouveau copropriétaire le débit ou le crédit de la régularisation entre les dépenses de l’exercice et le budget appelé.

Avant 2004, l’usage était de décompter un prorata-temporis et d’imputer proportionnellement le solde du compte (débiteur ou créditeur) au vendeur et à l’acquéreur.

Il n’en va plus ainsi depuis plus de 10 années. Le solde débiteur ou créditeur lié à une mutation demeure attaché au lot.

Charges de copropriété et mutation de lot : le cas l’avance de trésorerie

L’avance de trésorerie représente en général deux mois du montant du budget annuel. L’acquéreur rembourse au vendeur le montant de sa quote-part de cette avance inscrite dans la comptabilité du syndic.

Charges de copropriété et mutation de lot : le cas des travaux votés

Les travaux votés et appelés par le syndic sont à la charge du vendeur. Les travaux votés et non appelés sont à la charge de l’acquéreur.

Charges de copropriété et mutation de lot : le cas du fonds de travaux

Le fonds de travaux est acquis au lot,