L'immobilier low cost : erreur de casting

L’immobilier low cost : faut-il y croire ?

Article mis à jour le 2/6/2021

L’immobilier n’échappe pas à la vague du low cost, le consommateur doit-il y croire ?

Le low cost : une stratégie marketing

La stratégie marketing low cost séduit les consommateurs par son aspect « consommer malin » et ils sont prêts à endurer beaucoup  pour obtenir un forfait à bas prix et profiter de la meilleure offre. 

L’industrie occidentale a été en première ligne pour subir cette vague low cost de produits fabriqués à bas coût en Asie. Désormais,  la tendance low cost envahit tous les secteurs, de la distribution alimentaire à la banque, de la location de courte durée à la téléphonie mobile.

Pour chaque offre low cost il y a les inconvénients de ses avantages. Dans la grande distribution, Aldi ne propose à ses clients que des produits de sa propre marque. Les chaînes de mode  H&M ou Zara ne vendent pas des vêtements de première qualité, mais les produits sont tendances.

Dans les services, la dématérialisation  permet de repenser les process et de standardiser des produits qui deviennent accessibles et appréciés sur un standard mondial. Uber, RB&B, sont les modèles venus d’outre atlantique les plus connus. Appréciés pour le service mais tant décriés quant à leurs conséquences sociales.

Chez Self Coiff’, la coupe est à 10 €, mais vous séchez vos cheveux vous-même. Chez Aqua Déménagement, plus vous participez au déménagement, moins le prix est élevé.

L’immobilier low cost ?

En immobilier aussi, les clients recherchent des solutions « acceptables » à un prix attrayant. Les offres low cost à prix cassés se développent, lancées aussi bien par des nouveaux venus sur le marché que par des entreprises du secteur qui développent leur propre offre low cost avec des services d’entrée de gamme.

Les low-cost de la transaction immobilière

Dans la transaction immobilière, les « coachs » immobiliers proposent des services de mise en valeur de la propriété, se concentrant sur les tâches les plus visibles de l’agent immobilier : prise de vue photographique et publication sur internet.

Sur ce segment, Efficity, une filiale de FONCIA, est une agence immobilière uniquement en ligne dont les honoraires en cas de vente du bien sont de 1 % : c’est le vendeur qui doit se charger des visites.

Nouveau venu sur ce marché, Proprioo, une start-up qui vient de lever 1 million €, propose aux vendeurs un forfait à 1.990 € pour l’estimation , la commercialisation du bien et la prise des offres de vente. Tout ceci est sous forme dématérialisée. Le forfait était de 990 € il y a 1 an, Proprioo n’a sans doute pas trouvé son compte au prix de lancement (les vendeurs sans doute non plus).

Certaines enseignes adoptent une autre stratégie : WeInvest, MyMarseille, par exemple,  ont pour but de capter les clients qui vendent par eux-même en couplant une offre de particulier à particulier avec un « pack » à tarif réduit. Inciter les vendeurs à publir une offre sans agence, les transformer en client de l’agence et finalement leur facturer des honoraires. L’image de l’agent immobilier n’en sort pas renforcée.

Mais ce ne sont pas de vrais agents immobiliers, leur expertise et leur conseil trouvent rapidement leurs limites.

Devant ces nouvelles formes de concurrence, je veux défendre la protection du titre d’agent immobilier » déclare Jean-Marc Torrolion, président de la FNAIM, insistant bien ainsi sur la différence entre un agent immobilier et un facilitateur de ventes.

Les low-cost de la gestion locative

Sheltin, Gerer.immo proposent des solutions pour effectuer soi-même sa gestion locative : envoi de quittance, rappel de paiement, communication avec le locataire. Les interfaces sont soignées et les tarifs avantageux pour des bailleurs qui ne souhaitent pas confier leur gestion locative à un professionnel. Evidemment, toute la partie conseil, expertise, accompagnement juridique et  fiscal est absente de ces formules.

Une grande enseigne nationale  semble se lancer dans le low cost avec des offres de gestion locative à 2,5 % d’honoraires sur les loyers encaissés. Il ne faut pas s’y tromper, pour une gestion tradtionnelle avec un service complet, ce tarif de dumping est une forme de concurrence déloyale pour étouffer les structures moyennes qui font de l’ombre à ses velléités monopolistiques.

Les low-cost de la copropriété

Quelques syndics (SyndicOne, ClicSyndic, Le Bon Syndic) se sont lancés dans le low-cost avec des offres promotionnelles à 99 € TTC par lot pour la gestion de copropriétés jusqu’à 30 lots d’habitation ou commerciaux. Pour une copropriété de 30 lots, la facture du syndic en ligne sera de 2.970 € TTC annuels  soit 2.475 € HT. Le service est dématérialisé, les membres du conseil syndical tiennent eux-même leur assemblée générale, émettent eux-même leurs demandes de devis, les suivis de travaux.

Quel est le prix de revient de la gestion d’une copropriété de 30 lots

Lorsque cette copropriété  de 30 lots est administrée « proximity management*« , il faut savoir que sa  gestion représente 70 heures de travail d’équipe, assistante, gestionnaire, comptable.

Ces 70 heures se répartissent ainsi :

– 30 heures pour la gestion comptable – réception des factures, suivi des clauses d’indexation des contrats, suivi des bons à payer, traitement comptable, règlements fournisseurs, appels de fonds, saisie des règlements, régularisation annuelle des charges, suivi budgétaire, relances et contentieux, états de rapprochement comptable ;

– 30 h pour la gestion immobilière, réception et réponses aux appels téléphoniques, courriers et mails, accueil physique des copropriétaires sur site ou au cabinet, rappels au respect des dispostions du règlement de copropriété, interventions d’urgence, gestion des contrats, appels d’offre, commande et suivi des travaux de gestion courante, visites d’immeubles, gestion des diagnostics et du programme de travaux, déclarations et suivis des sinistres d’assurance  ;

– 10 h pour la gestion de projet, planification, préparation et suivi des assemblées générales, réunions avec le conseil syndical, planification, élaboration de l’ordre du jour de l’assemblée générale, appels d’offre pour les travaux hors budget, secrétariat d’assemblée générale, expédition des convocations d’assemblées et procès-verbaux, gestion des retours d’accusés de réception…

Le taux de rémunération horaire moyen, charges comprises, dans un cabinet de syndic étant de 33 €, ces 70 heures représentent une masse salariale de 2.310 €.

Aux frais de personnel, il faut évidemment ajouter les frais de location des locaux, le coût de gestion de l’interface copropriétaires, du référencement du site, les fournitures administratives, l’électricité, le téléphone, les accès internet, la formation professionnelle des collaborateurs, les impôts et taxes, les assurances en responsabilité civile professionnel, la garantie financière…

Comment donc gérer un immeuble pour 2.475 € HT alors que la masse salariale représente théoriquement 93 % du revenu ?

Vraiment, un seul pilote suffit ; laissons ce satané ordinateur faire voler l’appareil » , Michaël O’Leary, PDG de Ryanair résume bien la philosophie du  low cost : le minimum de service, le minimum d’intervention humaine, les meilleurs profits pour l’entreprise.

L’immobilier du proximity management* : répondre aux défis du low cost

Ma stratégie pour préserver nos entreprises indépendantes des concurrents low cost est d’abord d’offrir nos services à des prix attrayants ; ensuite nous développons des solutions innovantes (conciergerie déménagement, service d’assurance, de financement, de home staging, l’extranet…) d’excellentes qualités ; enfin nous attachons une importance particulière à notre réponse à des besoins complexes et variés et à la valeur ajoutée de nos professionnels pour offrir des solutions intégrées et sur-mesure aux clients qui le souhaitent », déclare André Perrissel, président du groupe  Agence Etoile Immobilier.

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