Syndic de copropriété ou plateforme de service

Syndic de copropriété ou plateforme de service ?

Article mis à jour le 15/06/2022

Syndic de copropriété, syndic bénévole ou plateforme de service ? La gestion des copropriétés sera-t-elle révolutionnée avec l’émergence des plateformes de service ? Méfiez vous des imitations.

Syndic de copropriété : un métier réglementé

Le métier de syndic de copropriété est encadré par la loi dite « Hoguet ». Le syndic a l’obligation de détenir une carte professionnelle. Il souscrit une assurance en responsabilité civile professionnelle. Il garantit les fonds détenus pour le compte des copropriétés gérées.  Le syndic et ses collaborateurs suivent chaque année à 14 heures de formation professionnelle continue. La carte professionnelle de syndic est renouvelable triennalement, notamment sous cette condition de formation.

« Nos adhérents gèrent 5 millions de lots en syndic de copropriété sur un marché global de 9 millions de logement en syndic. Devenu également extrêmement technique, ce métier recouvre de multiples enjeux : l’entretien du bâti, mais aussi la rénovation énergétique des logements et la maîtrise des charges, sans oublier la politique de la ville avec notamment une lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil.Cette profession difficile a souvent mauvaise presse… Pour autant, une grande enquête menée auprès de copropriétaires que nous gérons (43.000 réponses) a démontré que 65% d’entre eux se déclarent « satisfaits » ou « très satisfaits» de nos services. Nous devons travailler sur notre image et garantir que le service perçu soit à la hauteur du service rendu. » déclare Jean-Marc Torrollion, Président de la Fédération Nationale de l’immobilier (FNAIM)

Comment savoir si votre syndic dispose d’une carte professionnelle ? consultez le site de la CCI

Syndic de copropriété : un contrat-type obligatoire

Le syndic présente ses services sous forme d’un contrat type fixé par le décret du 26 mars 2015. La sanction de non-conformité du contrat-type est une amende pouvant aller jusqu’à 15.000 €. La durée de ce contrat est de trois années au plus. La rémunération du syndic est forfaitaire. Le nombre de visites de la copropriété est contractuel. Les conditions de convocation et de tenue de l’assemblée générale de la copropriété sont mentionnées. Egalement, les heures de réception au cabinet ou au téléphone sont précisées. L’extranet permet aux copropriétaires d’avoir accès à tous documents et informations utiles concernant la copropriété.

Syndic de copropriété : le chef d’orchestre

La copropriété est comme une composition musicale : les pouvoirs publics mettent en chanson, les copropriétaires écrivent les paroles et le syndic en est le chef de l’orchestre.

Dans l’exercice quotidien de son métier, le syndic est polyvalent : juriste, informaticien, comptable, technicien du bâtiment, psychologue. Il s’entoure de professionnel compétent pour mener à bien ses différentes tâches : cadres, gestionnaires, assistant(e)s d’accueil, de gestion, juristes, comptables.

Toute cette équipe règle les évènements au quotidien :

  • répond aux appels des copropriétaires, au flux incessant des courriels,
  • gère les sinistres d’assurance,
  • gère le contentieux de la copropriété,
  • réceptionne les travaux, paie les factures,
  • émet les appels de fonds nécessaires au fonctionnement de la copropriété, le fonds de travaux,
  • vérifie les clauses d’indexation des contrats,
  • coordonne les relations avec le conseil syndical,
  • convoque les assemblées générales de copropriété, aussi assure leur secrétariat et la rédaction dudit procès-verbal, le diffuse et enfin veille au suivi des décisions votées.

Syndicat coopératif, comment ça fonctionne ?

Le passage en syndicat coopératif se vote en assemblée générale de copropriété à la majorité de l’article 25. Dans ce cas, l’assemblée générale élit les membres du conseil syndical. Ce conseil élit lui même son président-syndic, l’équivalent d’un syndic bénévole.

Les membres du conseil syndical, dont le président-syndic, ne perçoivent pas de rémunération au titre de leurs fonctions. Le président-syndic et le conseil syndical restent civilement et pénalement responsables des fautes qu’ils pourraient commettre dans l’exercice de leurs fonctions. Cette responsabilité est individuelle.

La désignation d’une commission de contrôle des comptes, élue pour trois années maximum, est obligatoire dans le syndicat coopératif.

L’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat coopératif est obligatoire. Tous les actes et documents, établis au nom du syndicat, doivent préciser sa forme coopérative.

La gestion étant effectuée par des non-professionnels, la loi permet au président-syndic de se faire assister par toute personne de son choix.

Syndic coopératif : la disruption ?

En son temps, les syndics low cost s’inscrivaient dans une logique d’honoraires à bas prix. Ce modèle économique n’a pas vraiment séduit les copropriétaires et les low cost n’ont pas percé sur ce marché.

La polémique enfle aujourd’hui autour de startups de type MATERA, PRETTO, COTOIT, HELLO SYNDIC, etc…  Celles-ci entendent disrupter la gestion de copropriété avec leur plateforme de service aux syndicats coopératifs. Avec une forte dose de dénigrement des syndics professionnels.

Ces entreprises ne sont pas des syndics. Ce sont des plateformes de services à des copropriétés en gestion coopérative. Elles ne sont titulaires d’aucune carte professionnelle, ni d’aucune assurance en responsabilité civile, ni d’aucune garantie financière. Elles ne reçoivent pas le public, ne répondent pas aux appels téléphoniques des copropriétaires, ne visitent pas la copropriété, ne vérifient pas les factures, ou n’ordonnent ni ne suivent les travaux.

Syndic professionnel vs plateforme, une question de prix ?

L’attrait de la plateforme serait une économie sur les charges de copropriété. La seule économie réalisable est la moins-value sur les frais de gestion de la copropriété. Le président-syndic est bénévole. Et la plateforme se rémunère à des coûts inférieurs à ceux d’un syndic professionnel. Ses frais de fonctionnement sont évidemment très inférieurs à ceux d’un professionnel « encarté ». La copropriété enregistre des économies sur cet unique poste budgétaire, pour des compétences et des services non comparables.

La plateforme met à disposition du président syndic une interface et des « experts » pour l’accompagner. Ceux-ci n’ont aucune habilitation, ni justification d’une capacité professionnelle. Ils ne prennent aucune part de la responsabilité d’un syndic professionnel.

La plateforme doit faire voter son contrat en assemblée générale. Ce contrat n’est pas le contrat type légal. Il est peu clair et ambigu. Par exemple, les honoraires de travaux sont gratuits sur les plateformes. Et pour cause, le suivi de travaux ne leur incombe pas ! Quid de la gestion des sinistres d’assurance ou du contentieux ou de la garantie des fonds de la copropriété ? Le contrat des plateformes est muet sur de nombreuses tâches.

Peut-il y avoir deux poids, deux mesures ?

Les pouvoirs publics doivent mettre de l’ordre autour de ces start up qui fleurissent. L’esprit de la loi sur la copropriété est purement et simplement détourné. Les plateformes doivent être soumises aux mêmes garanties de transparence et de responsabilité que les syndics professionnels.

Quelques copropriétaires voient briller le miroir aux alouettes. La forme coopérative et le syndic bénévole seraient une opportunité de faire baisser les charges. Vaines économies dont la contrepartie est la promesse d’une qualité de services moindre. Les syndics professionnels sont décidés à défendre leur image de marque dans le public, autour de leurs organisations professionnelles, et des certifications de service de type NF Habitat ou QualiSR.

« Le prix s’oublie, la qualité reste. » Michel Audiard

André Perrissel

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