Le syndic : le meilleur allié des copropriétaires

Posté le 20 février 2018

Si vous êtes copropriétaire, vous le savez : votre syndic joue un rôle majeur dans la gestion de votre bien immobilier. Véritable chef d’orchestre, c’est à lui qu’incombe la mission d’administrer, de conserver, d’entretenir votre immeuble, dans le respect d’un cadre budgétaire et juridique déterminé. L’Agence Etoile Immobilier, en tant que syndic à Paris, Aix-en-Provence et Marseille, vous informe sur la réalité de sa mission et vous donne quelques critères pour choisir un syndic adapté à vos besoins.

I – Le métier de syndic : qui peut l’exercer ?

C’est une obligation à laquelle aucune copropriété ne peut déroger : chacune d’entre elle doit disposer d’un syndic. Lors d’une assemblée générale, le syndicat des copropriétaires doit désigner un représentant de la copropriété, qui devra endosser des responsabilités spécifiques. Bien qu’en théorie, un copropriétaire élu puisse prétendre les exercer, dans la pratique, il savère que confier le rôle de syndic à un professionnel de l’immobilier soit une mesure 100% gagnante.

Réglementée par les lois Hoguet du 2 juillet 1970 relatives à l’exercice des professions immobilières et par celle du 10 juillet 1965 sur la copropriété, la profession de syndic impose :

  • de posséder une carte professionnelle
  • d’avoir contracté une assurance responsabilité civile professionnelle
  • de disposer d’une garantie financière de 110 000 euros minimum, destinée à couvrir les fonds de tous les syndicats gérés
  • d’ouvrir un compte bancaire distinct au nom de la copropriété, notamment depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, ceci pour encore plus de transparence sur la trésorerie.

Attention : Si l’assemblée générale préfère confier la mission de syndic à un copropriétaire, il conviendra aussi que ce dernier ouvre un compte bancaire au nom de la copropriété.

II – Le métier de syndic : qu’est-ce que c’est ?

Etre syndic est effectivement un métier. Concrètement, le syndic a la charge du bon fonctionnement et de la gestion de votre copropriété, ce qui revient à assurer :

  • L’établissement du budget prévisionnel, des comptes des syndicats des co-propriétaires et des décomptes individuels de charges de chaque propriétaire
  • La sélection des meilleures assurances pour l’immeuble, la négociation et la signature des contrats d’entretien
  • La représentation sur le plan légal et juridique de l’ensemble des copropriétaires
  • L’administration et la conservation de l’immeuble
  • Le recouvrement des charges auprès de chaque co-propriétaire et l’archivage de tous les documents de la copropriété.

Enfin, le syndic doit convoquer chaque année une assemblée générale. Lors de cette réunion, un point sur la collaboration est réalisé sur les actions menées et la gestion du budget. Une enveloppe budgétaire pour l’année à venir est déterminée, dédiée à la gestion et au fonctionnement de l’immeuble.

Engagée dans un dispositif d’optimisation continue des compétences juridiques, techniques et fiscales de l’ensemble de ses collaborateurs, l’Agence Etoile Immobilier, professionnel FNAIM, vous propose également des garanties et assurances complémentaires, exclusivement réservées aux clients professionnels FNAIM.

Notez également que la Loi ALUR impose désormais une comparaison entre les prix de syndics, ceci pour mieux encadrer leurs honoraires, et permettre aux copropriétaires de décider de manière éclairée d’un renouvellement éventuel de leur syndic.

III – Le métier de syndic : comment trouver le bon professionnel ?

Selon vos attentes, la taille de la copropriété… vous pourrez choisir le syndic le plus adapté pour gérer et valoriser votre bien. L’Agence Etoile Immobilier met à votre disposition une équipe réunissant des compétences juridiques, administratives et comptables, ceci pour vous garantir la gestion de plus de 4500 lots.

Pour bien choisir votre syndic, vous devez vous poser quatre questions clés.

1 ère question : Quels sont les besoins de ma copropriété ?

Tous les syndics ne se ressemblent pas. Certains, par exemple, sont sur-dimensionnés pour satisfaire les attentes d’une petite copropriété. Or, cette “démesure” va se traduire par des honoraires qui ne sont peut-être pas justifiés dans votre cas. Forte de ce constat, L’Agence Etoile Immobilier fait montre de flexibilité et vous propose le contrat “Tout sauf”, transparent, et adapté aux besoins de tous les types de copropriétés.

2 ème question : Quels sont les honoraires du marché ?

Pour bien connaître les honoraires des syndics adaptés à vos besoins, n’hésitez pas à demander deux ou trois devis. Ici, le bouche à oreille représente un bon moyen de sélection, tout comme les courtiers en syndics.

Les honoraires de syndic de copropriété sont variables selon la taille de la copropriété (tarif dégressif en fonction du nombre de lots principaux), la situation géographique de la copropriété (les honoraires parisiens sont plus élevés qu’en région), les équipements de la copropriété (chauffage privatif ou collectif, salariés ou entreprise pour le ménage et la sortie des poubelles…) et enfin selon les services proposés par le syndic (horaires d’ouverture du cabinet, horaires d’accueil au téléphone, qualification du personnel…)

Les honoraires par lot principal et par an varient de 150 € TTC à 300 € TTC.

3 ème question : Ai-je bien pris connaissance de toutes les clauses du contrat ?

Depuis le décret du 26 mars 2015, les syndics sont tenus d’établir des contrats types dont les clauses sont listées de manière exhaustive. Y sont mentionnées les prestations incluses dans le forfait et celles faisant l’objet d’une majoration.

4 ème question : Quels sont les coûts des prestations particulières ?

Même si, depuis la loi du 2 juillet 2015, la majorité des prestations est incluse dans le contrat de base, certaines n’y figurent pas, comme le suivi de travaux, les vacations en dehors des heures d’ouverture du syndic, ou la tenue d’uen assemblée générale de co-propriété extraordinaire. Il convient donc de vous informer sur la liste exhaustive des prestations non incluses au contrat de base.

Enfin, si après comparaison de différents devis, vous souhaitez changer de syndic, assurez-vous de l’avis favorable du conseil syndical et d’une majorité de copropriétaires puisque le vote est acquit suivant les règles de l’article 25 et 25-1 de la loi du 24 mars 2014 (ALUR).  Vous devez  envoyer à votre syndic en lettre recommandée avec accusé de reception, deux mois avant l’échéance du contrat, une demande de porter la question du changement de prestataire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. A cette lettre doit être joint le contrat de syndic que vous proposez et qui sera joint dans les documents de l’assemblée générale.

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