Assurance et copropriété : une obligation

Posté le 26 février 2015

Mis à jour le 05/06/2018

L’obligation d’assurance pour la copropriété est au minimum de souscrire un contrat de responsabilité civile immeuble. En pratique, toutes les copropriétés sont assurées en multi-risques immeuble, c’est à dire une police couvrant les dégâts des eaux, l’incendie, le vol, les infiltrations par façade, les refoulements d’égoût, le bris de machine, la perte en valeur à neuf.

Dans la copropriété, le copropriétaire non occupant est dans l’obligation de souscrire une assurance « propriétaire non occupant ». Et le locataire et lui même dans l’obligation de s’assurer en multi-risques habitation.

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Que comprend la police d’assurance de la copropriété ?

La police d’assurance comprend des conditions générales (garanties, montants, exclusions, obligations), des conditions particulières (n° de contrat, identification des parties et du bien, date d’effet, d’échéance, montant de la prime, options ou montant des franchises éventuelles) et une annexe dite intercalaire, garanties supplémentaires souscrites par le courtier et acceptées par la compagnie.

Qui souscrit ?

C’est le mandataire de la copropriété, le syndic, qui se charge de contracter l’assurance.

La souscription d’un nouveau contrat d’assurance est soumise au vote de l’assemblée générale de la copropriété, à la majorité de l’article 24.

Quels ouvrages sont concernés par l’assurance de la copropriété ?

L’assurance de  l’immeuble couvre les dégâts matériels affectant la totalité des bâtiments (parties communes et privatives), ainsi que la responsabilité civile des copropriétaires.

Elle garantit aussi les aménagements apportés par chaque copropriétaire dans son appartement : cloison, plâtres, électricité, parquet, placard, papier peint…

L’assurance ne couvre pas la réparation elle-même.

Se garantir contre les dommages à l’immeuble 

Les événements généralement couverts par le contrat d’assurance de la copropriété sont :

  • L’incendie, la foudre, l’explosion, y compris les dommages provoqués par la fumée et les pompiers.
  • Les dégâts des eaux : ruptures, débordements, fuites accidentelles de canalisations non souterraines ou d’appareils à effet d’eau, infiltrations à travers les toitures, gel des canalisations intérieures, débordements ou versements de récipients.L
  • La tempête, la grêle et la neige sur les toitures : assurée contre l’incendie, la copropriété bénéficie automatiquement d’une garantie contre la tempête.
  • Les catastrophes naturelles (inondation, tremblement de terre, avalanche…) et actes de terrorisme. Tous les contrats d’assurance de biens couvrent obligatoirement les dommages matériels dus à ces événements.
  • Les catastrophes technologiques : les dommages aux biens immobiliers à usage d’habitation sont obligatoirement indemnisés dès lors qu’un arrêté de catastrophe technologique est pris.
  • Le vol : les détériorations immobilières causées par les cambrioleurs et, parfois, les conséquences du vol des clés confiées au gardien par un copropriétaire.
  • Le bris de glaces : vitres, glaces des parties communes de l’immeuble, parois vitrées qui servent de séparation entre les balcons mitoyens…

En complément des garanties incendie et dégâts des eaux, les assureurs accordent souvent :

  • le paiement des honoraires de l’expert choisi par l’assuré (généralement à concurrence d’un pourcentage, indiqué dans le contrat, du montant des dommages) ;
  • les dommages électriques causés aux appareils par une surtension ;
  • les frais de déblai des décombres ;
  • les frais de recherche de fuites d’eau : mais ce doit être une recherche destructive, pas le simple déplacement d’un plombier pour vérifier l’origine de la fuite. .

En cas de dégât des eaux : la convention IRSI

Les compagnies d’assurance ont convenu entre elles de règles de compensation incluses dans une convention dite « IRSI ».

La précédente convention dite « CIDRE » n’est plus en application depuis le 1er juin 2018.

Cette convention intervient en cas de sinistres mettant en cause deux sociétés d’assurance adhérentes, pour les sinistres de dégât des eaux (y compris fuites sur canalisations enterrées sous les bâtiments) et lorsque le montant des dommages ne dépasse pas 5.000€ HT.

Afin de faciliter les démarches et indemnisations, un constat amiable de dégât des eaux, document à retirer chez votre assureur d’assurance habitation, à compléter avec la partie à l’origine du sinistre, le syndic si l’origine est en parties communes, le voisin si l’origine provient d’une fuite en partie privative.

En savoir plus ⇒ Dégât des eaux ? La convention IRSI

Se garantir lorsque la responsabilité civile de la copropriété est engagée

La responsabilité civile de la copropriété se trouve engagée à l’égard des tiers et de chaque copropriétaire en cas de sinistre provoqué par :

  • les bâtiments (chute d’une tuile sur un passant, glissade d’un locataire sur une marche d’escalier usée…) ; il est utile que le contrat mentionne l’existence d’un ascenseur ou d’installations extérieures (antenne, clôture, jardin) ;
  • les personnes affectées au service de l’immeuble.

L’assurance de protection juridique de la copropriété

Les litiges en copropriété sont de plus en plus nombreux : contestation d’assemblée générale, recours en garantie, action prud’hommal du fait d’un employé, action à engager en vue de faire respecter une ou plusieurs dispositions du règlement de copropriété…

La protection juridique est fortement recommandée, souscrite par la copropriété pour couvrir les frais de procédure.

Elle garantit la copropriété en recours et en défense, si un tiers met en cause sa responsabilité pénale ou civile en dehors des cas relevant de la garantie responsabilité civile/défense et recours.

Les valeurs d’assurance

La valeur de reconstruction

La valeur de reconstruction est la valeur réelle de l’immeuble, c’est-à-dire de son prix de reconstruction vétusté déduite. La valeur inscrite au contrat est indéxée. Le syndic vérifie périodiquement les garanties et doit les faire évoluer.

En cas de sinistre, le remboursement limité à la valeur de reconstruction, vétusté déduite, n’est pas satisfaisant.

Il est préférable de souscrire des garanties complémentaires telles que « valeur à neuf » ou « pertes indirectes ».

La valeur à neuf

La valeur à neuf est la valeur de reconstruction vétusté déduite à laquelle on ajoute un pourcentage précisé dans le contrat (ne dépassant pas généralement 25 % de la valeur de reconstruction). L’immeuble doit être reconstruit au même endroit dans un délai de deux ans, sauf impossibilité.

La garantie des pertes indirectes permet à la copropriété d’être indemnisée sur justificatifs des frais et pertes restant à sa charge à la suite d’un sinistre garanti.

La prime d’assurance

Le montant de la prime d’assurance de l’immeuble dépend du risque couvert. Le calcul est basé sur la surface développée de l’immeuble. C’est la superficie totale des bâtiments prise à l’extérieur des murs de l’immeuble, multipliée par le nombre d’étages, plus le rez-de-chaussée. Les caves et les combles non aménagés seront réduits à 50 % de la surface réelle, ainsi que les parkings et les remises.

L’indice FFB, l’indice des assurances

La hausse du coût de l’indice FFB, sur lequel est basée l’évolution des primes d’assurance immobilière, augmente actuellement entre 1,5 % et 2,7 % (c’est l’augmentation de l’indice pour le 1er trimestre 2018).

Les compagnies majorent les primes, le plus souvent, au-delà de la variation de cet indice, notamment lorsque la sinistralité d’un immeuble dépasse la norme tolérée.

La norme tolérée par les compagnies d’assurance est un rapport sinistre/prime de 60/100, c’est-à-dire que pour 100 € de prime, la moyenne annuelle des sinistres sur les trois dernières années ne dépasse pas 60 €. Les immeubles dont la sinistralité est comprise dans un rapport sinistre/prime de 61/100 à 80/100 peuvent subir des majorations allant jusqu’à 30 %. Et au-delà d’un rapport sinistre prime de 80/100, les majorations pour aller jusqu’à 100 ou 200 %.

En cas de majoration de la prime supérieure à la variation de l’indice, la police d’assurance peut être résiliée entre 15 ou 30 jours (selon les contrats) à réception de l’avis d’échéance. Encore faut-il trouver une meilleure proposition.

Pour proposer un nouveau contrat et un tarif, l’assureur concurrent exigera la communication du suivi de sinistralité sur les 3 dernières années. En cas de forte sinistralité, au pire, certains assureurs refusent le risque, d’autres n’accepteront qu’avec des franchises très élevées.

Le seul atout pour négocier des conditions plus favorables du contrat d’assurance est d’engager la copropriété dans un programme de travaux justifiant d’une volonté des copropriétaires de traiter la cause des sinistres : par exemple le remplacement de canalisations plomb par du cuivre dans le cas de fréquents dégâts des eaux, ou un ravalement de façade ou des travaux de couverture  dans le cas d’infiltrations par façades ou toiture…

Malgré la volonté des assureurs de majorer l’ensemble des immeubles, le syndic de copropriété est vigilant et chaque immeuble fait l’objet d’une négociation particulière, jusqu’à la mise en concurrence des contrats.

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