règles de majorité en assemblée générale

Les règles de majorité en assemblée générale de copropriété

Mis à jour le 16/1/2021

Les règles de majorité en assemblée générale de copropriété ont changées depuis la loi ELAN

Chaque résolution inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires fait l’objet d’un vote nécessitant la majorité requise par le texte législatif. Ce texte a été modifié par la loi ELAN.

Ces majorités sont définies dans les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Règle de majorité de l’article 24

Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés à l’assemblée générale.

  • Approbation des comptes ;
  • Budget prévisionnel ;
  • Travaux d’entretien sur les parties communes : ravalement, réfection de toiture, remplacement de chaudière à l’identique, réfection de la cage d’escaliers, remplacement d’une antenne TV collective, installation d’une main courant dans un escalier, remise en état de la minuterie…
  • Honoraires du syndic pour le suivi de travaux (à la même majorité que celle du vote des travaux) ;
  • Financement des travaux ;
  • Souscription d’un contrat d’entretien ;
  • Souscription d’un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre ;
  • Autorisation d’ester en justice ;
  • Modification de la répartition des charges en cas de subdivision ou de réunion de lots ;
  • Autorisation de toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic ;
  • Projet de travaux (avec ou sans) mission de maîtrise d’oeuvre pour la réalisation d’un dossier de consultation d’entreprises ;
  • Dans les immeubles équipés d’emplacements de parkings privatifs, projet de travaux permettant l’alimentation des ces installations pour permettre le recharge des véhicules électriques et hybrides ;
  • Travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité ;
  • Modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;
  • Modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en vertu de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;
  • Travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;
  • Travaux de raccordement à la fibre optique ;
  • Autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;
  • Adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;
  • Décision d’engager le diagnostic technique global ;
  • Décision d’établir un diagnostic de performance énergétique (immeuble équipé d’une installation de chauffage collective ou de refroidissement) ;
  • Décision d’établir un plan de travaux d’économies d’énergie (cette résolution est mise à l’ordre du jour l’année suivant l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique)
  • Travaux d’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires ;
  • Installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;
  • Travaux en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens : adjonction d’un digicode, d’un interphone, serrure électromagnétique… ;
  • Travaux d’installation d’antennes collectives ou câblage général ;
  • Travaux d’économies d’énergie ;

Règle de majorité de l’article 25

Majorité des tantièmes de tous les copropriétaires et en 2ème lecture à la majorité des tantièmes présents et représentés.

Lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité de l’article 25 mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut décider à la majorité de l’article 24 en procédant immédiatement à un deuxième vote.

  • Demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau ;
  • Adjonction d’un ascenseur ;
  • Installation d’un bloc de boîtes à lettres (lorsque l’immeuble n’en est pas équipé) ;
  • Création d’espaces verts ;
  • Création d’un local à ordures ;
  • Travaux d’extension d’une loge de concierge ;
  • Ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
  • Répartition des charges entraînées par ces travaux.
  • Nomination, révocation, renouvellement du mandat du syndic et du conseil syndical ;
  • Délégation de pouvoir au conseil syndical ;
  • Autorisation à certains copropriétaires d’effectuer des travaux sur les parties communes (travaux d’ouverture sur un mur porteur, installation d’une véranda, pose de plaques professionnelles, agrandissement des fenêtres…) ;
  • Décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat ;
  • Travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives aux frais des copropriétaires, dans le cadre des économies d’énergie (sauf le copropriétaire qui pourra justifier avoir effectué de tels travaux dans les dix années précédentes) ;
  • Travaux d’accessibilité aux handicapés affectant la structure de l’immeuble ;
  • Travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives aux frais du copropriétaire du lot concerné ;
  • Installation d’une antenne collective ou d’un réseau de fibre optique ;
  • Installation ou modification des installations électriques intérieures permettant l’alimentation de stationnements privatifs permettant la recharge des véhicules hybrides et électriques ;
  • Suppression des vide-ordures pour impératifs d’hygiène ;
  • Montant des marchés et contrats à partir duquel le conseil syndical doit être consulté ;
  • Montant des marchés et contrats à partir duquel le syndic doit mettre les entreprises en concurrence ;
  • Autorisation donnée aux forces de police de pénétrer dans les parties communes ;
  • Autorisation de la transmission des images réalisées en vue de la protection des parties communes aux services chargés du maintien de l’ordre ;
  • Décision de ne pas donner un accès dématérialisé aux documents relatifs à la gestion de l’immeuble ;
  • Mandat d’un an au président du conseil syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à l’assemblée générale du syndicat principal ;
  • Montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle au fond de travaux (minimum 5 % du budget prévisionnel ;
  • Décision de ne pas constituer de fond de travaux pour les immeubles de moins de 10 lots ;

Règle de majorité de l’article 26

Double majorité des copropriétaires en nombre, représentant au moins 2/3 des tantièmes.

  • Constitution d’un fonds de roulement, s’il n’est pas prévu au règlement de copropriété ;
  • Actes de disposition sur les parties communes : transformation d’espaces verts en parkings, acquisition de parties privatives pour créer un local commun, cession de partie commune ;
  • Non constitution d’un conseil syndical ;
  • Modification du règlement de copropriété en ce qui concerne la jouissance, l’usage ou la transformation des parties communes : autoriser le stationnement de véhicules dans une cour, autoriser la surélévation de l’immeuble ;
  • Décision de ne pas remettre en état un ascenseur ou un chauffage collectif ;
  • Modalités d’ouverture des portes d’accès à l’immeuble ;
  • Suppression du poste de gardien et aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien ;
  • Suppression d’un chauffage collectif pour y substituer des chauffages individuels en raison de la vétusté de l’installation et lorsque la nouvelle installation apporte une amélioration par rapport à la situation antérieure ;
  • Travaux de suppression de la distribution d’eau chaude sanitaire collective par installation de chauffe eau individuels lorsque la nouvelle installation apporte une amélioration par rapport à la situation antérieure.

Règle de majorité de l’article 26 dernier alinéa

Unanimité de tous les copropriétaires.

  • Modification de la répartition des charges ;
  • Suppression d’un équipement collectif modifiant la destination de l’immeuble ;
  • Suppression de conduits de fumée ;
  • Autorisation d’activités commerciales transformant une clause d’habitation bourgeoise ;
  • Aliénation de parties communes nécessaires à la destination de l’immeuble
  • Fermeture totale de l’immeuble sans dispositif d’ouverture à distance (interphone) lorsqu’une activité est autorisée dans l’immeuble
  • Contrôle par un architecte de l’immeuble des travaux exécutés par les copropriétaires dans leur partie privative.

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25 Comments

  • Bonjour, dans notre copropriété, nous avons 2 appartement qui étaient prévu pour loger les gardiens. Un des appartement jouxte la loge et sert pour les réunion. L’autre complètement indépendant était loué jusqu’a l’année dernière, maintenant il est libre et plutôt que refaire des travaux pour le loué, le conseil syndical aimerai le mettre à la vente pour financé certains travaux, mais comme à l’ AG il n’y a jamais la majorité on nous répond que la vente ne sera jamais possible, est-ce vrai ? ou existes-t-il une possibilité.
    Dans l’attente d’une réponse , je vous adresse mes sincères salutations Alain Pouclet

    Reply
    • Bonjour,
      Pour vendre cet appartement, il est nécessaire de créer un nouveau lot de copropriété, s’il s’agit d’une partie commune. Pour cela, il est nécessaire de contacter un géomètre. Ce nouveau lot, lorsqu’il sera créé pourra être vendu. la majorité requise pour la création de lots est celle de l’article 26, majotité en nombre de copropriétaires et 2/3 des tantièmes.

      Reply
  • Bonjour,
    Une résolution à été votée ds lors AG concernant la fermeture par un portail électrique de notre residence.
    Toutefois dans la convocation la majorité 25 était stipulée puis dans le pv la majorité 25-1 avec passerelle 24 est mentionnée. Toutefois pouvez vous m’orienter sur l’article qui fait foi dans ce type de travaux puisque d’après les articles de loi j’ai l’impression qu’il s’agit plutôt de 25-n qui ne peut pas bénéficier de la passerelle 24 ?
    Par avance merci pour votre aide
    Bien cordialement
    Roger

    Reply
    • Bonjour,
      Si ces travaux concernant une transformation,une addition ou une amélioration, le second vote à la majorité de l’article 25=1 n’est effectivemet pas applicable.

      Reply
  • Bonjour
    Peut on pour faire voter à l’unanimité puis à la majorité (article24) si l’unanimite n’est pas atteinte la modification de la répartition des charges ascenseur
    Je suis au Rez de chaussée
    2 entrées parking commun
    et porte d’entrée
    Le parking est au moins 1 avec escalier et ascenseur
    Ils coïncidèrent que nous sommes au 1 er étage ds leur tableau
    Si oui quel barème appliquer
    Doit avoir pour le vote un tableau faut par un géomètre ou l’autre d’art
    Merci beaucoup pour votre réponse
    Muriel Laurence

    Reply
  • Nous sommes une copropriété de 70 lots avec 8 ascenseurs (4 immeubles de deux cages d’escaliers, chacune étant indépendante des autres). Nous souhaitons faire voter un ré-habillage des cabines d’ascenseurs mais l’ensemble des copropriétaires des 8 cages d’escaliers n’y souscrivent pas (montant substantiel). Par contre plusieurs cages d’escaliers (comprendre les propriétaires attenants) sont d’accord pour réaliser les travaux de leur ascenseur.
    Y a t il une possibilité de faire voter ces travaux pour que ce ré-habillage prenne place pour certaines cages d’escaliers uniquement ? Par exemple suffirait il, d’obtenir l’accord de tous les copropriétaires pour que ces travaux ne prennent place que pour certains ascenseurs pour lesquels le vote aurait été positif ?

    Merci de votre retour.

    Reply
    • Tout à fait, chaque cage d’escalier peut procéder au vote des travaux de son ascenseur, indépendamment des autres.

      Reply
  • Bonjour, j’ai acquis en 2017 2T2 dans une petite copropriété de 3 lots.
    Le 3 ème lot étant un local commercial qui devait être réaménagé en habitation principale.
    Dans le règlement de copropriété , était bien stipulé que le futur acquéreur devait à ses frais ,réaliser un local poubelle accessible à tous les copropriétaires.
    Or , l’acquéreuse de ce 3 ème lot a bien crée un local poubelle mais elle nous en interdit l’accès , prétextant qu’elle n’avais pas à faire de parties communes.
    Nous avons demandé au notaire si le règlement de copropriété lui avait bien été transmis.A notre grande surprise, dans le règlement de copropriété qui lui a été remis , ne figure plus le chapitre que nous avions rajouté concernant le local poubelle.
    Comment obliger cette copropriétaire à nous remettre les clés de son local poubelle?
    Puis je me retourner contre le notaire?
    Cordialement

    Reply
    • Bonjour,
      Assurez vous que le règlement de copropriété qui stipulait que le local poubelle était accessible à tous était publié aux hypothèques. Il aurait alors été modifié. Ou alors ce serait un projet qui vous a été communiqué, et non le règlement officiel.

      Reply
  • Bonjour,

    Je souhaite faire votre en AG la modification d’une terrasse sur un jardin en jouissance exclusive pour l’agrandir et pouvoir créer sous la terrasse un studio.
    Dois-je faire valider ces travaux à la majorité de l’article 25 ou 26 ?
    Dois-je demander l’autorisation de poser une autorisation d’urbanisme au nom de la copropriété ou déposer en mon nom propre ?
    Nous sommes en effet en syndic bénévole dans la copropriété.

    Merci par avance.

    Cordialement.

    Reply
    • Bonjour,
      Votre demande mérite quelque précision. Si vous sollicitez l’assemblée générale pour l’exécution de travaux d’agrandissement de terrasse à vos frais, la majorité pour le vote est celle de l’article 25.Si vous souhaitez créer un nouveau lot (un studio), cela relève de la majorité de l’article 26.
      les autorisation d’urbanisme seront déposées par vos soins.

      Reply
  • Bonjour,

    Je suis locataire dans une petite copropriété (13 logements et un cabinet médical) qui est chauffée par des radiateurs électriques dans les parties privatives et communes. Sur quels textes réglementaires s’appuient quelques copropriétaires pour décider l’ouverture et la fermeture des radiateurs DANS LES PARTIES COMMUNES (halls d’entrées, escaliers par exemple).

    Cordialement.

    Reply
    • Bonjour,
      Il n’existe pas de date légale, pour l’allumage comme pour la coupure du chauffage collectif, dans les parties communes pour votre cas. L’usage est de situer la période de chauffage dans les immeubles entre le 15 octobre et le 15 avril.

      Reply
  • Bonjour,
    Nous souhaitons ouvrir un mur porteur dans notre appartement. Quelle sera la règle de majorité appliquée svp ?
    Merci beaucoup

    Reply
    • Bonjour,
      Vous devez demander au syndic de porter cette question à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Le vote relève de la majorité de l’article 25

      Reply
  • Bonjour

    dans notre petite copro de 5 copropriétaires, existe une piscine sur laquelle doivent être réalisés des travaux importants de rénovation.
    À quelle majorité doivent ils être votés ?
    Considérez vous cet entretien comme courant ou réellement d embellissement (luxe) ?
    Le rdc pour votre info est en bureau (1copro) et les etages (4 autres copropriétaires sont 4 résidences principales).
    merci de votre aide

    Reply
    • Bonjour,
      Les travaux de rénovation de la piscine relèvent de la majorité de l’article 24, si je puis me permettre l’expression, ce n’est pas du luxe.

      Reply
  • Bonjour,
    Quelle est la majorité requise pour l’installation d’un système de vidéo surveillance sur les portails d’entrée et sortie del la copropriété.
    merci pour votre réponse

    Reply
  • Une résolution d’une convocation d’AG indiquait un vote à l’article 24 pour « remplacement de la porte du hall et mise en place d’un digicode ».
    Malgré l’indication d’un copropriétaire que cela aurait dû être voté à l’article 25, le syndic a forcé le vote à l’article 24 – En avait il le droit? merci pour votre réponse!

    Reply
    • Bonjour,
      cela aurait du faire l’objet de deux questions séparées : remplacement de la porte (art 24) et mise en place d’un digicode : art 25 si l’on considère que ce sont des travaux d’amélioration mais article 24 si l’on considère que ce sont des travaux liés à la sécurité.On ne peut pas dire que votre syndic a vraiment tort. Son tort est s’il n’a pas fait voter deux questions séparément.

      Reply
  • Bonjour,

    Dans notre copropriété nous voulons créer un local sous un préau (partie commune de l’immeuble) pour stocker du matériel utilisé par le gardien. Cette partie commune qui sera en quelque sorte aliénée est libre d’accès aujourd’hui, par contre une fois les travaux faits, les copropriétaires n’auront pas accès au local.
    A quelle majorité doit-on effectuer le vote ?

    Merci.

    Reply
    • Bonjour,
      S’agissant de travaux d’amélioration – création d’un nouveau local pour les besoins d’entrepôt du gardien- la majorité est celle de l’article 25

      Reply
  • Bonjour,
    J’ai emménagé dans une résidence en VEFA, je suis donc le 1er propriétaire de cet appartement. Nous avons des espaces verts relativement important qui nous ont été livrés par un paysagiste avec très peu d’herbe, conformément au projet initial. Depuis maintenant 5 ans, pratiquement aucun entretien n’a été effectué et depuis l’herbe à tout recouvert. De plus, la copropriété a décidé entre temps de se séparer du prestataire qui entretenait les parties communes et se sont les propriétaires qui s’en occupent. L’entretien est encore moins effectué mais surtout la corpo a-t-elle le droit de modifier l’aspect des espaces verts à la majorité simple ?
    Que peut-on faire pour retrouver la situation initiale telle qu’elle était prévu dans le projet puisque l’aspect des parties communes a été modifié ?
    En vous remerciant par avance

    Reply
    • Bonjour,
      Effectivement, la copropriété peut décider de supprimer le poste budgétaire d’entretien des espaces verts. Il faut néanmoins vérifier les termes du règlement de copropriété. En principe, la copropriété ne peut abandonner l’entretien de ses espaces verts, ce qui constitue une moins value sur les biens de l’ensemble des copropriétaires.

      Reply

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