Insalubrité ou péril : les conséquences sur le bail

Posté le 1 septembre 2017

Le défaut d’entretien des bâtiments par les bailleurs peut aller jusqu’à la déclaration de mise en arrêté d’insalubrité ou de péril. Les conséquences sur le bail ne sont pas négligeables.

Lorsque l’état du bâti menace la sécurité ou la santé des occupants d’un logement ou la sécurité publique, l’administration ordonne un diagnostic et prescrit, par arrêté, les travaux à réaliser par le propriétaire.

Deux procédures sont susceptibles d’être engagées pour des immeubles rendus inhabitables : l’insalubrité ou le péril

L’arrêté d’insalubrité

L’arrêté d’insalubrité porte sur des bâtiments à usage d’habitation. Il est pris par le Préfet après signalement des services de la Ville lorsque le logement ou l’immeuble présente une atteinte à la santé des occupants.

Il est dit remédiable lorsqu’il existe un moyen de mettre un terme aux désordres constatés. L’arrêté pourra alors prescrire la réalisation de travaux dans un délai imparti et si besoin une interdiction temporaire à l’habitation,

Il est dit irrémédiable et assorti d’une interdiction définitive à l’habitation lorsqu’il n’existe aucun moyen de mettre un terme aux désordres constatés,

Le logement ou l’immeuble faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité est considéré comme non décent.

Les conséquences de l’arrêté d’insalubrité sur le bail d’habitation

En cas de constat d’insalubrité irrémédiable, l’interdiction d’habiter les lieux est systématique et définitive. Le contrat de location doit cesser à la date précisée dans l’arrêté.

Le propriétaire est tenu de verser une indemnité équivalente à trois mois de son nouveau loyer au locataire sortant, destinée à couvrir les frais de réinstallation et de déménagement.

En cas de constat d’insalubrité remédiable, une interdiction temporaire d’habiter les lieux est émise. Le contrat de location est suspendu. L’arrêté précise les travaux qui doivent être effectués ainsi que le délai à respecter pour la mise en œuvre de ces travaux.

L’arrêté de péril

L’arrêté de péril porte sur tous types d’éléments bâtis.

Il est pris par le Maire lorsque le logement ou l’ immeuble est déclaré dangereux concernant la sécurité des habitants, des voisins ou des passants

Il est dit imminent lorsque le danger est trop important et nécessite des mesures provisoires urgentes de sécurisation. Il peut être assorti d’une interdiction temporaire ou définitive à l’habitation.

Il est dit non imminent ou ordinaire lorsque le danger peut être maitrisé par des travaux rapides et pérennes. L’arrêté pourra également prescrire une interdiction temporaire à l’habitation

Le logement ou l’immeuble faisant l’objet d’un arrêté de péril est considéré comme non décent

Les conséquences de l’arrêté de péril sur le bail d’habitation

Le propriétaire d’un immeuble, pour lequel un arrêté de péril a été prononcé, a des devoirs envers ses locataires.

Tout d’abord, concernant le loyer : dès le premier jour du mois suivant la notification de l’arrêté, les loyers et les charges ne sont plus à verser au propriétaire.

Ensuite, le propriétaire a un devoir de relogement ou d’hébergement vis-à-vis des locataires. Ainsi, en cas d’interdiction définitive d’habiter dans les lieux, le propriétaire doit procéder à leur relogement.

Lorsque l’interdiction d’habiter est provisoire, le bailleur doit proposer un hébergement temporaire aux occupants. Le maire est en droit d’imposer le relogement des occupants, aux frais du propriétaire.

Les Sanctions à l’encontre des bailleurs

Le bailleur peut encourir 100 000 euros d’amende et 3 ans d’emprisonnement pour le cas où :

– Il remet en location des locaux qui font l’objet d’un arrêté de péril, ou en perçoit un loyer ou une autre somme d’argent,

– Il intimide ou menace son locataire afin de le contraindre à renoncer à ses droits en termes de relogement ou d’hébergement,

– Il refuse de se charger de l’hébergement ou du relogement de son locataire, alors qu’il a les moyens de le faire.

Les conséquences de l’arrêté de péril sur le bail commercial

Dans un cas de jurisprudence (Cour de cassation, 3e civ.23-06-2015  n° 14-11.902 (n° 727 F-D)​, le bail commercial conclu pour l’exploitation d’un hôtel prévoyait que le preneur devait « satisfaire à toutes les charges de ville et de police dont les locataires et les propriétaires sont ordinairement tenus, notamment en ce qui concerne le balayage, l’arrosage, le curage d’égout, l’enlèvement des neiges et le ramonage des cheminées, comme aussi de se conformer à toutes prescriptions de l’autorité pour cause d’hygiène et de salubrité et à faire leur affaire personnelle de tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet »

La Cour de Cassation a considéré que les travaux prescrits par un arrêté de péril incombent au bailleur, même en cas de défaut d’entretien du preneur.

​​​​​​​​La Cour de cassation consacre l’obligation essentielle de délivrance du bailleur telle qu’elle est énoncée à l’article 1719 du code  civil et  déclare que sauf stipulation contraire, les travaux prescrits par un arrêté de péril incombent au bailleur, même en cas de défaut d’entretien du preneur.

A lire aussi :

Le bail d’habitation non meublé

LES TRAVAUX DANS UNE COPROPRIETE


27 Commentaires

  1. Grec le a dit :

    Bonjour,
    Je suis artisan , mon atelier ce trouve au Rez de chaussée d’un immeuble dont un arête de péril viens d’être prescrit. Je n’ai pas les moyen de déménager, j’aimera connaître mes droit en tant que locataire.

    Cordialement

  2. madjid le a dit :

    Bonjour,
    1) j’ai repris un fond de commerce en octobre 2013 avec un bail de 3-6-9 qui à été établi le 15 juillet 2008 qui à donné fin juillet 2017. le congé à été donné par le bailleur 6 mois avant , j’ai pris contact avec son avocat afin d’établir un nouveau bail de 3-6-9 qui députera le 15 juillet 2017 à ce jour il n’a pas eu lieu . le projet de renouvellement qui ma été adressé par l’avocat n’est pas conforme au bail primitif . j’ai fais des réserves il n’est pas d’accord de revenir sur sa position.
    2) a l’acquisition de fond de commerce il à augmenté le loyer sans mon accord , comme c’est ma première je ne connais pas , dans le projet de renouvellement la clause de loyer il à cité le loyer de bail initial . il met le montant de nouveau loyer ce dernier que le paye depuis l’acquisition , cela veut dire que l’augmentation de loyer initial qui à été consenti avec le locataire n’a pas été respecter portant la loi est clair (la cession du bail à l’acquéreur du fonds ne modifie pas le bail primitif , qui subsiste en l’état avec le même loyer) et le local actuellement dans un îlot de construction bondonné déclaré insalubre.
    qu’est ce que je dois faire dans ce cas merci d’avance

    • André PERRISSEL le a dit :

      Bonjour,
      Si le local est déclaré dans un ilot insalubre, à plus forte raison, vous devez demander une réduction du prix du loyer.

  3. claude forestier le a dit :

    bonjour monsieur j ai loue un local bail commercial 3/6/9 pour restauration a emporter ou sur place des que jai pris ce local j ai eu bronchite sur bronchite et toutes les semaines le medecin est a mon chevet j ai demande une expertise et l expert a decouvert derriere des bois qui cachait la misere de la moisissure du salpetre et un taux d humidite a 100% j ai un diabete type2 que dois je faire ? cordialement mr forestier

    • André PERRISSEL le a dit :

      Bonjour,
      Si votre diabète est en relation avec l’insalubrité des locaux, je pense que vous pouvez obtenir une indemnisation. Action en responsabilité civile du propriétaire bailleur. Je vous conseille de consulter un avocat.

  4. Jacqueline le a dit :

    Bonjour,
    Suite à une inondation naturelle mon local commercial n’est plus exploitable depuis plusieurs mois. Est ce que je dois continuer à payer mes loyers au bailleur ? Celui ci me les reclame.
    Merci.

    • André PERRISSEL le a dit :

      Bonjour,
      En principe, votre assureur doit vous indemniser au titre des pertes d’exploitation. Vous devez effectivement payer vos loyers mais en obtenir indemnisation de votre assureur.

  5. cathy le a dit :

    Bonsoir,
    notre commerce est situé dans un immeuble dont une partie est placée en péril imminent (avec périmètre de sécurité extérieur mis en place par le propriétaire). Notre réserve est dans la partie de l’immeuble placée en péril imminent et sans elle nous ne pouvons exercer notre activité. Je précise que nous avons un commerce glacier donc les clients ne rentre pas dans l’établissement et tous ce qui comprend le matériel pour les servir n’est pas dans le périmètre.

    Nous pensions avoir la possibilité de faire notre assurance pour la perte d’exploitation mais comme ce n’est pas un sinistre, nous ne pouvons pas faire jouer cette clause.

    Y’a t-il possibilité de faire valoir une perte d’exploitation et auprès de qui? Le péril imminent est entré en vigueur pour la négligence du propriétaire a effectuer des travaux, la mairie a pris le relais pour faire passer en péril ordinaire une fois le périmètre de sécurité mis en place mais nous n’avons toujours pas l’autorisation d’exploiter notre réserve. Il y a un avis d’expert qui nous autorise à l’utiliser mais selon le maire, il n’est pas assez formel et un nouvel expert doit être nommé. En attendant nous ne savons à qui nous adressé et je ne trouve pas de jurisprudence sur ce genre de sujet ( je précise que c’est simplement en consultation sur le web).

    Merci de vos conseils et de partager vos expériences en la matière.

    Cordialement

    • André PERRISSEL le a dit :

      Bonjour,
      Si le problème vient de l’absence d’entretien par le ou les copropriétaires, c’est contre lui qu’il faut vous retourner pour le dommage et les pertes d’exploitation. Il faut demander à votre assureur si dans le cadre de la défense-recours il prend en charge les frais de procédure contre le propriétaire.

  6. Florian le a dit :

    bonjour,

    j’ai immeuble dans son intégralité de 16 logements et deux commerce

    J’ai un locataire avec un bail commercial comprenant un bar et un appartement et dont l’appartement a été frappé d’un arrêté d’insalubrité suite a l’absence d’entretien du logement par le locataire.

    A qui incombe les travaux de rénovation de l’appartement ? au locataire ou au bailleur. L’article 606 s’applique t il egalement en cas d’insalubrité ?

    cdlt Florian

    • André PERRISSEL le a dit :

      Bonjour,
      L’article 606 s’applique dans tous les cas. Vous devez procéder aux travaux relevant de cet article du CC. Le locataire, dans le cadre du bail commercial doit procéder aux travaux lui incombant.

  7. Hortense le a dit :

    Est ce que trois logements frappés d’un arrêté de péril dans un immeuble font que tous les locataires de l’immeuble suspendent leur loyer jusqu’à la mise en œuvre des travaux.? ou seulement ceux concernés. Mon appartement a eu la mainlevée de la mairie, les locataires regagnent le logement, est ce qu’il faut attendre que les deux autres appartements soient également terminés avant de reprendre le versement du loyer ? ou non ?

    Merci pour les réponses

  8. colette le a dit :

    Bonjour, nous sommes 3 coproprietaire, au rdc 1 lot commercialbar , avec concert de rock (1 proprietaire qui n’avait pas assez d’argent pour aider à renover..)le plancher s’effondrant dans le garage juste en dessous du bar(2è proprietaire)moi prop num3 de l’etage avec prop num1 face à la menace immininante d’effondrement et du foutisme de la prop num 1 et son amie qui a racheté le fond de commerced l’avons signalé ,,,, resultat mise en péril , ordinaire puisque nous avons payé ts les 3 l’etayage, aujourd-hui le tribunal exige que l’on refasse le plancher delai 6 mois sinon indemnité, c’était un plancher en bois on nous demande de payer une chape en béton!!.. 100000 euros, on ne souhaite pas la reouverture de ce bar encore moins payer « sa mise en conformité »

    help
    , merci beaucoup

    • André PERRISSEL le a dit :

      Bonjour,

      Vous devez payer pour les travaux de copropriété, mais pas pour la mise en conformité du bar. Il faut vérifier si le règlement de copropriété autorise l’activité commerciale de bar.Si c’est le cas, vous ne pouvez empêcher de la laisser rouvrir. Par contre, il ne doit pas causer de nuisance avec les concerts de rock. Suivant la ville où vous habitez, il y a des services à informer pour demander de faire cesser les nuisances sonores.

  9. chaillou le a dit :

    Bonjour,

    Je suis tombé au travers de l’escalier en bois qui me permet d’accéder à mon logement.

    Mon propriétaire estime que l’escalier est réparé après avoir refixé une marche, alors que tout un portant de l’escalier est pourri, toutes les marches menacent de s’effondrer.

    La mairie m’a dit qu’ils n’étaient pas concernés, que faire svp ?

    Merci

    • André PERRISSEL le a dit :

      Bonjour,
      Il faut faire constater l’état de l’escalier par un huissier et mettre en demeure votre propriétaire d’effectuer les travaux qui s’imposent. Éventuellement engager une procédure pour faire désigner un médiateur

  10. dominique le a dit :

    Bonjour,
    L’immeuble dans lequel je loue mon appartement est sous le coup d’un arrêté de péril immédiat temporaire. La durée des travaux n’est pas encore connue, mais les différents experts qui ont inspecté les lieux l’estime à minimum 6 mois.
    Mon propriétaire me propose, soit de me reloger, soit de rompre le bail pour la somme de 5000 euros. (mon loyer est de 740 euros et mon bail court sur encore 3 ans)
    Est ce que cette somme vous parait cohérente, et puis je négocier plus?
    En vous remerciant pour votre réponse.

    • André PERRISSEL le a dit :

      Bonjour,
      La proposition serait plus cohérente avec une indemnité de rupture égale à un an de loyer plus les frais du déménagement.

  11. forestier le a dit :

    bonjour monsieur j ai signe un bail de location pour un commerce situe au 272 rue st sauveur au cannet 06110 et surprise je recois l appel de charges qui stipule je cite charges concernant le 272 rue st sauveur plus charges 14 rue des calvis un immeuble qui touche mon commerce alors que rien n est mentionne dans mon bail est ce un dol cordialement mr forestier

    • André PERRISSEL le a dit :

      Bonjour,

      S’il ne s’agit pas d’un dol, c’est certainement une erreur, il n’est pas possible de vous imputer des charges de l’immeuble voisin si votre commerce n’est pas concerné par cette adresse. Je vous conseille de faire étudier votre bail par un juriste, sauf si votre propriétaire reconnaît qu’il a commis une erreur.

  12. DGD le a dit :

    Bonjour Monsieur,
    nous exploitons depuis bientôt 3 ans un local voué à la restauration.
    depuis peu, nous avons été avisé d’un péril emmènent qui hélas va mettre un terme provisoire à notre activité, cependant, nous en ignorons la durée et même encore le début de cessation. Notre propriétaire subit autant que nous le préjudice car les faits mettant en péril les locaux sont imputable aux copropriétaires du 1 er étage ainsi que du 2éme étage… en effets suite à un manquement à l’entretien de leur bien respectif, les sols et planchers menacent de s’effondrer ( ce qui à déclenché par ailleurs la procédure car le plafond de la salle de bain du 2 éme étage est tombé dans la salle de bain du 1 er étage).
    On nous demande donc de quitter les lieux pour un temps X et de débarrasser les locaux de tout matériel et matériaux… qui doit payer le démontage, déménagement et stockage ? A qui est imputable le manque à gagner pour la perte provisoire de notre exploitation?
    Bref, en cas de fermeture quels sont nos recours financiers.

    • André PERRISSEL le a dit :

      Bonjour. Vous avez recours financier dans le cadre de la procédure judiciaire contre les responsables de désordres et leurs assureurs.

  13. Christian MÉNARD le a dit :

    Bonjour Monsieur
    Maman loue une maison dont elle a fait donnation a ses enfants
    Le locataire present depuis 2 ans 1/2 ,ne cesse d envoyer des mails concernant l insalubrité de la maison ( etancheite du toit ,desportes et fenetres , probleme de chauffage ….)
    Maman âgée de 90 ans n’a ni l’envie ni les possibilites financières de faire face aux travaux.
    A t- elle la possibilité ,6 mois avant ,de ne pas renouveler le bail
    En vous remerciant par avance pour votre réponse
    Cordialement

    • André PERRISSEL le a dit :

      Bonjour. Le congé au locataire doit être motivé. Le congé pour travaux n’existe pas tel quel dans la loi mais est compris dans la catégorie des « motifs sérieux et légitimes » dont peut alléguer le bailleur afin de reprendre un logement. Ces motifs ont été détaillés par la jurisprudence.Le bailleur peut donc donner congé sur ce fondement mais les travaux doivent justifier la reprise totale des lieux et le départ du locataire.Faites vous conseiller par un juriste, huissier ou avocat.

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