Insalubrité ou péril : les conséquences sur le bail

Posté le 1 septembre 2017

Le défaut d’entretien des bâtiments par les bailleurs peut aller jusqu’à la déclaration de mise en arrêté d’insalubrité ou de péril. Les conséquences sur le bail ne sont pas négligeables.

Lorsque l’état du bâti menace la sécurité ou la santé des occupants d’un logement ou la sécurité publique, l’administration ordonne un diagnostic et prescrit, par arrêté, les travaux à réaliser par le propriétaire.

Deux procédures sont susceptibles d’être engagées pour des immeubles rendus inhabitables : l’insalubrité ou le péril

L’arrêté d’insalubrité

L’arrêté d’insalubrité porte sur des bâtiments à usage d’habitation. Il est pris par le Préfet après signalement des services de la Ville lorsque le logement ou l’immeuble présente une atteinte à la santé des occupants.

Il est dit remédiable lorsqu’il existe un moyen de mettre un terme aux désordres constatés. L’arrêté pourra alors prescrire la réalisation de travaux dans un délai imparti et si besoin une interdiction temporaire à l’habitation,

Il est dit irrémédiable et assorti d’une interdiction définitive à l’habitation lorsqu’il n’existe aucun moyen de mettre un terme aux désordres constatés,

Le logement ou l’immeuble faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité est considéré comme non décent.

Les conséquences de l’arrêté d’insalubrité sur le bail d’habitation

En cas de constat d’insalubrité irrémédiable, l’interdiction d’habiter les lieux est systématique et définitive. Le contrat de location doit cesser à la date précisée dans l’arrêté.

Le propriétaire est tenu de verser une indemnité équivalente à trois mois de son nouveau loyer au locataire sortant, destinée à couvrir les frais de réinstallation et de déménagement.

En cas de constat d’insalubrité remédiable, une interdiction temporaire d’habiter les lieux est émise. Le contrat de location est suspendu. L’arrêté précise les travaux qui doivent être effectués ainsi que le délai à respecter pour la mise en œuvre de ces travaux.

L’arrêté de péril

L’arrêté de péril porte sur tous types d’éléments bâtis.

Il est pris par le Maire lorsque le logement ou l’ immeuble est déclaré dangereux concernant la sécurité des habitants, des voisins ou des passants

Il est dit imminent lorsque le danger est trop important et nécessite des mesures provisoires urgentes de sécurisation. Il peut être assorti d’une interdiction temporaire ou définitive à l’habitation.

Il est dit non imminent ou ordinaire lorsque le danger peut être maitrisé par des travaux rapides et pérennes. L’arrêté pourra également prescrire une interdiction temporaire à l’habitation

Le logement ou l’immeuble faisant l’objet d’un arrêté de péril est considéré comme non décent

Les conséquences de l’arrêté de péril sur le bail d’habitation

Le propriétaire d’un immeuble, pour lequel un arrêté de péril a été prononcé, a des devoirs envers ses locataires.

Tout d’abord, concernant le loyer : dès le premier jour du mois suivant la notification de l’arrêté, les loyers et les charges ne sont plus à verser au propriétaire.

Ensuite, le propriétaire a un devoir de relogement ou d’hébergement vis-à-vis des locataires. Ainsi, en cas d’interdiction définitive d’habiter dans les lieux, le propriétaire doit procéder à leur relogement.

Lorsque l’interdiction d’habiter est provisoire, le bailleur doit proposer un hébergement temporaire aux occupants. Le maire est en droit d’imposer le relogement des occupants, aux frais du propriétaire.

Les Sanctions à l’encontre des bailleurs

Le bailleur peut encourir 100 000 euros d’amende et 3 ans d’emprisonnement pour le cas où :

– Il remet en location des locaux qui font l’objet d’un arrêté de péril, ou en perçoit un loyer ou une autre somme d’argent,

– Il intimide ou menace son locataire afin de le contraindre à renoncer à ses droits en termes de relogement ou d’hébergement,

– Il refuse de se charger de l’hébergement ou du relogement de son locataire, alors qu’il a les moyens de le faire.

Les conséquences de l’arrêté de péril sur le bail commercial

Dans un cas de jurisprudence (Cour de cassation, 3e civ.23-06-2015  n° 14-11.902 (n° 727 F-D)​, le bail commercial conclu pour l’exploitation d’un hôtel prévoyait que le preneur devait « satisfaire à toutes les charges de ville et de police dont les locataires et les propriétaires sont ordinairement tenus, notamment en ce qui concerne le balayage, l’arrosage, le curage d’égout, l’enlèvement des neiges et le ramonage des cheminées, comme aussi de se conformer à toutes prescriptions de l’autorité pour cause d’hygiène et de salubrité et à faire leur affaire personnelle de tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet »

La Cour de Cassation a considéré que les travaux prescrits par un arrêté de péril incombent au bailleur, même en cas de défaut d’entretien du preneur.

​​​​​​​​La Cour de cassation consacre l’obligation essentielle de délivrance du bailleur telle qu’elle est énoncée à l’article 1719 du code  civil et  déclare que sauf stipulation contraire, les travaux prescrits par un arrêté de péril incombent au bailleur, même en cas de défaut d’entretien du preneur.

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8 Commentaires

  1. Grec le a dit :

    Bonjour,
    Je suis artisan , mon atelier ce trouve au Rez de chaussée d’un immeuble dont un arête de péril viens d’être prescrit. Je n’ai pas les moyen de déménager, j’aimera connaître mes droit en tant que locataire.

    Cordialement

  2. madjid le a dit :

    Bonjour,
    1) j’ai repris un fond de commerce en octobre 2013 avec un bail de 3-6-9 qui à été établi le 15 juillet 2008 qui à donné fin juillet 2017. le congé à été donné par le bailleur 6 mois avant , j’ai pris contact avec son avocat afin d’établir un nouveau bail de 3-6-9 qui députera le 15 juillet 2017 à ce jour il n’a pas eu lieu . le projet de renouvellement qui ma été adressé par l’avocat n’est pas conforme au bail primitif . j’ai fais des réserves il n’est pas d’accord de revenir sur sa position.
    2) a l’acquisition de fond de commerce il à augmenté le loyer sans mon accord , comme c’est ma première je ne connais pas , dans le projet de renouvellement la clause de loyer il à cité le loyer de bail initial . il met le montant de nouveau loyer ce dernier que le paye depuis l’acquisition , cela veut dire que l’augmentation de loyer initial qui à été consenti avec le locataire n’a pas été respecter portant la loi est clair (la cession du bail à l’acquéreur du fonds ne modifie pas le bail primitif , qui subsiste en l’état avec le même loyer) et le local actuellement dans un îlot de construction bondonné déclaré insalubre.
    qu’est ce que je dois faire dans ce cas merci d’avance

    • André PERRISSEL le a dit :

      Bonjour,
      Si le local est déclaré dans un ilot insalubre, à plus forte raison, vous devez demander une réduction du prix du loyer.

  3. claude forestier le a dit :

    bonjour monsieur j ai loue un local bail commercial 3/6/9 pour restauration a emporter ou sur place des que jai pris ce local j ai eu bronchite sur bronchite et toutes les semaines le medecin est a mon chevet j ai demande une expertise et l expert a decouvert derriere des bois qui cachait la misere de la moisissure du salpetre et un taux d humidite a 100% j ai un diabete type2 que dois je faire ? cordialement mr forestier

    • André PERRISSEL le a dit :

      Bonjour,
      Si votre diabète est en relation avec l’insalubrité des locaux, je pense que vous pouvez obtenir une indemnisation. Action en responsabilité civile du propriétaire bailleur. Je vous conseille de consulter un avocat.

  4. Jacqueline le a dit :

    Bonjour,
    Suite à une inondation naturelle mon local commercial n’est plus exploitable depuis plusieurs mois. Est ce que je dois continuer à payer mes loyers au bailleur ? Celui ci me les reclame.
    Merci.

    • André PERRISSEL le a dit :

      Bonjour,
      En principe, votre assureur doit vous indemniser au titre des pertes d’exploitation. Vous devez effectivement payer vos loyers mais en obtenir indemnisation de votre assureur.

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