Bail comercial Pinel

Bail commercial : nouvelle donne avec la loi Pinel

Mise à jour du 11 février 2018

Depuis la loi  du 18 juin 2014, dite Pinel,  et son décret  d’application du 3 novembre 2014, le régime des baux commerciaux est profondément bouleversé.

La résiliation triennale

Le locataire n’a plus la faculté de renoncer à la résiliation  triennale, sauf pour les baux conclus pour une durée supérieure à 9 années, les locaux monovalents, ou à usage exclusif  de bureaux ou de stockage.

L’état des lieux d’un local commercial est désormais obligatoire

Les locaux ne sont plus réputés être acceptés par le preneur en leur état. Un état des lieux est obligatoirement annexé au bail commercial, comme en matière d’habitation.

Les charges locatives

Sont désormais interdites la récupération des charges  relatives aux grosses réparations visées par l’article 606 du Code Civil, les honoraires de gestion des loyers de l’ADB, certains impôts.
Un état annuel récapitulatif des charges doit être  communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre  de l’année suivante ou pour les copropriétés dans le délai de 3 mois à compter de la reddition des comptes.

Les travaux

Les travaux envisagés ou réalisés par le bailleur, en précisant  leur coût, doivent être communiqués au locataire à l’entrée
puis tous les 3 ans. Cela sera précisé dans le bail.

Les indices de révisions des loyers

L’ICC disparaît pour être remplacé par l’ILC ou l’ILAT pour la révision triennale du loyer. L’ICC peut, en revanche,
toujours être utilisé dans le cadre de l’indexation annuelle du loyer.
La demande de révision des loyers prend effet à compter  de la date de la demande en révision.

La limitation de l’augmentation des loyers

La hausse des loyers est plafonnée à 10 % pour les révisions triennales et les renouvellements avec déplafonnement.

Le droit de préemption du locataire

Un droit de préemption au profit du locataire est créé en cas  de vente des murs.

La garantie de loyer en cas de cession du bail

La garantie des loyers par le cédant du bail est désormais  limitée à 3 ans.

Le formalisme

Le locataire peut signifier sa demande de renouvellement de bail par lettre recommandée avec accusé de réception, et non plus uniquement par acte d’huissier.

Le congé, quant à lui,  doit impérativement être délivré par acte d’huissier.

Les baux dits « précaires »

La durée maximum des baux précaires est portée de 2 à 3 années.

Une définition légale de la convention d’occupation précaire  est précisée.

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