Le bail d’habitation non meublé
Le régime de droit commun des baux d’habitation, applicable aux locations de logements constituant la résidence principale des locataires, est défini principalement par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
L’établissement du bail d’habitation non meublé
Le contrat de location est établi par écrit et respecte un bail type défini par décret. Il doit être fait en autant d’originaux que de parties et remis à chacune d’elles.
Le contrat de location comporte des mentions obligatoires : l’identité des parties, la description du logement, sa surface habitable et les conditions financières du contrat.
En cas d’inexactitude supérieure à 5 % de la surface habitable mentionnée au bail, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté.
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un dossier de diagnostics techniques lors de la signature du contrat.
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La durée du bail d’habitation non meublé
Le bail d’un logement nu est conclu pour une durée minimum de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière familiale, et de six ans lorsqu’il est une personne morale (une société, une association).
Par exception, la durée peut être d’au minimum un an si le bailleur personne physique prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles.
Le loyer du bail d’habitation non meublé
Le loyer initial est fixé librement entre les parties au contrat.
Cependant, dans certaines zones tendues, un décret fixe chaque année le montant maximum d’évolution des loyers en cas de relocation d’un logement, généralement sur la base de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL).
La révision annuelle du loyer
Le loyer est révisé une fois par an, à une date de révision indiquée au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du bail. Cette augmentation annuelle du loyer ne peut être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.
Le bailleur dispose d’un délai d’un an, à compter de la date de révision, pour en faire la demande. La révision prend effet au jour de sa demande et n’est pas rétroactive.
L’ajustement du loyer au renouvellement du bail
A l’expiration du bail, si le bailleur considère que le loyer est manifestement sous-évalué, il peut proposer une augmentation de loyer, en se référant aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Les charges locatives du bail d’habitation
La liste des charges récupérables est limitativement énumérée par un décret.
Si les charges sont payées par provision, une régularisation doit être effectuée chaque année en comparant le total des provisions versées par le locataire avec les dépenses effectives engagées par le bailleur pendant l’année.
Le décret sur les charges locatives
Les modalités de paiement du loyer
Le paiement du loyer et des charges doit être effectué à la date prévue au contrat.
Avec l’accord du locataire, la quittance peut être transmise par voie dématérialisée.
Les garanties de paiement pour le bailleur
Le contrat de location prévoit le paiement d’un dépôt de garantie qui sert à couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations locatives. Il ne peut pas être supérieur à un mois de loyer, hors charges, pour les locations nues et ne peut faire l’objet d’aucune révision en cours ou au renouvellement du bail.
Le dépôt de garantie du locataire
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L’état des lieux
Lors de la remise et de la restitution des clés, un état des lieux doit être établi. L’état des lieux décrit l’état du logement loué avec précision, ainsi que les équipements qu’il comporte.
En comparant l’état des lieux dressé à l’arrivée et au départ du locataire, le bailleur pourra demander réparation des détériorations causées par le locataire.
Les obligations du bailleur
- Délivrer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation
- Délivrer un logement en bon état d’usage et de réparations, et doté d’équipements en bon état de fonctionnement
- Entretenir le logement en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués
- Assurer au locataire un usage paisible du logement dont il a la jouissance exclusive dans le respect du contrat de location et, le cas échéant, d’un règlement intérieur à l’immeuble.
Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent
Les obligations du locataire
- Payer le loyer et les charges à la date prévue au contrat
- Utiliser paisiblement son logement et dans le respect de la tranquillité du voisinage
- Veiller à respecter le règlement intérieur à l’immeuble
- Respecter la destination prévue au contrat de location
- Ne pas sous-louer tout ou partie de son logement sans l’accord écrit du bailleur.
Les travaux
- Le locataire a le droit d’aménager librement le logement qu’il occupe (changement de moquette, pose de papier peint, modification des peintures…) mais sans y faire de travaux de transformation sans l’accord écrit du bailleur.
- Le locataire doit laisser exécuter dans son logement certains travaux décidés par le bailleur : les réparations urgentes, les travaux d’amélioration ou d’entretien du logement loué ou des parties communes, les travaux d’amélioration de la performance énergétique et les travaux de mise aux normes de décence.
- Le locataire doit prendre en charge l’entretien courant, les menues réparations du logement et des équipements mentionnés dans le contrat (ex. : maintien en état de propreté, remplacement d’ampoules, etc.) ainsi que l’ensemble des réparations locatives dont la liste est définie par décret.
Le décret sur les réparations locatives
Assurer le bien immobilier objet du bail d’habitation
Le locataire est tenu de s’assurer contre les risques locatifs (principalement dégâts des eaux, incendie, explosion) et de le justifier lors de la remise des clefs puis chaque année à la demande du bailleur, par la remise d’une attestation.
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La fin du contrat de bail d’habitation et la sortie du logement
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Congé délivré par le locataire
Le locataire peut donner congé à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception, acte d’huissier, ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.
Le délai de préavis est en principe de trois mois. Ce délai est réduit à un mois lorsque le logement est situé dans des « zones de tension du marché locatif » ou lorsque le locataire justifie d’une des situations suivantes : obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, état de santé justifiant un changement de domicile et constaté par un certificat médical, bénéfice du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé, attribution d’un logement social. Le locataire doit alors préciser le motif de son départ et le justifier à l’occasion de la notification de congé.
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Congé délivré par le bailleur
Le bailleur peut donner congé à son locataire à l’échéance du bail dans trois cas :
- reprendre le logement pour l’occuper, à titre de résidence principale, ou y loger un proche ;
- vendre le logement inoccupé ;
- mettre fin au bail pour un motif légitime et sérieux : non-respect par le locataire de l’une de ses obligations, retards répétés de paiement des loyers, défaut d’entretien du logement, troubles de voisinage, etc.
La notification du congé doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail par lettre recommandée avec avis de réception, acte d’huissier, ou remise en main propre contre récépissé.
Le préavis doit être délivré au moins six mois avant la fin du bail.
La sortie du logement à l’issue du bail d’habitation
A la remise des clés par le locataire, un état des lieux de sortie doit être établi entre le bailleur et le locataire. Les modalités d’établissement de l’état des lieux de sortie sont identiques à celles applicables lors de l’état des lieux d’entrée.
La restitution du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire, déduction faite le cas échéant des sommes justifiées dues au titre des loyers, charges, réparations locatives ou des dégradations dont il pourrait être tenu responsable.
Dans certains cas particuliers, des aménagements sont prévus au délai de restitution du dépôt de garantie :
– si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai est réduit à un mois ;
– si le logement est situé dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu’au mois suivant l’approbation des comptes annuels de l’immeuble.
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