L’état des lieux locatif : pas une formalité, une nécessité

Posté le 7 mars 2018

Souvent considéré, à tort, comme une formalité fastidieuse, l’état des lieux locatif d’entrée et de sortie dans un logement ou un local commercial revêt une importance spécifique. C’est en effet par ce document que bailleur et locataire vont pouvoir constater l’état du bien loué, à l’entrée, puis à la sortie de l’occupant et, le cas échéant, apporter la preuve d’une éventuelle dégradation, dont la réparation incombera, soit au bailleur, soit au locataire. L’Agence Etoile Immobilier dresse “l’état des lieux” de cette démarche engageante pour chaque partie.

I – L’état des lieux locatif : une étape plus qu’utile pour louer un bien en toute quiétude

Procédure contradictoire consistant en l’examen des lieux loués, tant par le locataire que par le bailleur ou son représentant (l’agence immobilière), l’état des lieux représente une étape clé de la finalisation d’un contrat de location.

Concrètement, l’état des lieux est réalisé à l’entrée du locataire dans les lieux et précède la remise des clés. A la sortie du locataire, un second état des lieux est effectué, ceci pour constater les éventuelles dégradations entre le moment où les locaux ont été investis par les locataires et celui où ces derniers quittent le bien. Cette mise en confrontation permettra éventuellement, au bailleur de demander réparation des dégradations commises dans son local, ou au locataire, de ne pas voir son dépôt de garantie obéré par des frais de réparation qui ne lui incomberaient pas.

Une fois réalisé, l’état des lieux d’entrée est annexé au contrat de location. Il acquiert une valeur contractuelle et lie le bailleur et le locataire par ce qu’ils auront constaté lors de l’état des lieux contradictoire d’entrée.

Dans le cadre de son activité de gestion locative, l’Agence Etoile Immobilier est en mesure de représenter tout bailleur souhaitant donner son bien en location à Paris, Marseille ou Aix-en-Provence.

L’état des lieux se veut donc un acte doublement protecteur :

  • Il protège le bailleur des éventuelles dégradations commises par le locataire
  • Il protège le locataire contre l’éventuelle volonté du bailleur de lui imputer des défauts préexistant à la prise de possession des lieux loués.

II – L’état des lieux locatif : une étape obligatoire ?

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux s’impose comme un passage obligé pour toute location d’une d’habitation vide ou meublée.

Plus récemment, l’article L. 145-40-1 du code de commerce, tel que modifié par la Loi Pinel, rend également obligatoire l’état des lieux pour tout bail commercial.

Pour les autres types de contrats, l’état des lieux, même s’il n’est pas explicitement rendu obligatoire par la loi, est néanmoins imposé par le régime général du contrat de location, comme énoncé à l’article 1371 du Code Civil qui dispose “s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire”.

Ainsi, retenez que, même si vous vous situez en dehors d’un bail d’habitation ou commercial et que l’état des lieux n’est pas strictement obligatoire, vous en passer s’effectue aux risques et périls, en particulier du locataire, qui se verra appliqué à défaut l’article 1371 du Code Civil et sera présumé avoir pris possession des lieux loués en bon état.

III – L’état des lieux locatif : et quand il n’y en a pas ?

Comme mentionné ci-dessus, l’article 1371 du Code Civil prévaut en l’absence d’état des lieux. Pour éviter de mettre le locataire dans une situation délicate, la loi Pinel inverse la charge de la preuve en matière de bail commercial. Ainsi, en l’absence d’état des lieux d’entrée, le bailleur se voit sanctionné et dans l’impossibilité d’invoquer la présomption de délivrance du bien loué en bon état. Ainsi, le locataire ne sera plus supposé automatiquement avoir pris possession du bien loué en bon état et il incombera au propriétaire d’apporter la preuve d’éventuelles dégradations.

Dans le cadre d’un bail d’habitation, là aussi, des recours sont possibles. Le locataire pourra faire intervenir un huissier de justice pour réaliser l’acte contradictoire. Le bailleur devra naturellement supporter la moitié des honoraires de l’huissier. S’il refuse, le locataire peut le mettre en demeure de réaliser cet acte. Et en cas de non-exécution, il lui incombera, à la sortie de ses locataires, d’apporter la preuve qu’il a délivré un logement en bon état.

Enfin, dans le cas d’oubli pur et simple de la réalisation de l’état des lieux, le locataire sera présumé avoir pris possession d’un logement en bon état et le bailleur devra prouver que les éventuelles dégradations, à la sortie de ses locataires, n’existaient pas à leur entrée.

IV – L’état des lieux locatif : en pratique, comment se déroule t-il ?

Réalisé de manière contradictoire entre le bailleur et le propriétaire, l’état des lieux d’entrée précède la remise des clés au locataire. Sachez que de nombreux propriétaires décident de se faire représenter et délèguent cette mission à une agence immobilière, comme l’Agence Etoile Immobilier, qui aura alors, entre autres pour mission, de réaliser l’état des lieux locatif.

Très concrètement, les deux parties vont donc visiter ensemble l’appartement. Munie de tablettes, l’agence notera donc, pour chaque pièce, son état (neuf, bon, état d’usage, mauvais état…) et précisera pour chacune s’il existe des dégradations. A cette étape, il est très important de ne pas se borner aux seules pièces, mais d’étendre l’analyse de l’état des autres parties du local, comme les couloirs, les buanderies, les pièces d’eau, les wc… et ce, dans une volonté d’analyse globale de l’état de l’espace loué. La même démarche s’applique aux équipements (chauffage, électricité…). La visite s’achèvera par le relevé des compteurs électrique et d’eau chaude sanitaire individuelle ou collective. Chaque partie appose alors sa signature au bas du document, joint au contrat de location, qui sera remis en autant d’exemplaires que de parties au contrat (acte synallagmatique). S’il existe un différend entre le bailleur et le locataire lors de l’état des lieux, la partie qui le souhaite peut recourir à un huissier de justice.

V – L’état des lieux locatif : et si des dysfonctionnements apparaissent après la rédaction de l’acte ?

Le locataire dispose d’un délai légal pour faire modifier l’état des lieux d’entrée :

  • de 10 jours si des éléments importants méritent d’être consignés dans le document
  • d’un mois après la période de chauffe pour l’installation de chauffage

En cas de refus du bailleur d’apposer de nouveaux éléments à l’état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation compétente (qui dépend du lieu où le logement est loué).

Pour toutes les étapes de la location d’un bien, l’Agence Etoile Immobilier accompagne bailleurs et locataires pour une location sécurisée et garante des intérêts de chacun.

Enfin, les propriétaires bailleurs se voient proposer des assurances spécifiques (Assurance multirisque habitation, propriétaire non occupant, protection juridique, garantie des loyers impayés…) leur permettant de louer leur bien en toute quiétude.

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