Le bail de location meublée en 10 questions-réponses

Posté le 28 mai 2019

Le bail de location meublée : un formalisme

Depuis le 29 mai 2015, le bail de location meublée doit répondre à certaines exigences imposées par la loi ALUR. Finis les contrats “approximatifs” rédigés entre particuliers. Un certain formalisme s’impose pour vous préserver, ainsi que votre futur locataire, de toute erreur dans la rédaction du bail, qui pourrait s’avérer lourde de conséquences. L’Agence Etoile vous dresse les grandes lignes des obligations inhérentes à la rédaction d’un contrat de location meublée.

Qu’appelle t-on un bail de location meublée ?

Un bail dit “meublé” doit répondre à des exigences d’équipement que le propriétaire bailleur laisse à la disposition du locataire. En effet, un logement simplement équipé d’un réfrigérateur et d’une table, par exemple, ne peut être considéré comme “meublé”. Un logement réellement meublé doit permettre au locataire de n’avoir, dans l’absolu, que ses valises à poser. Cela implique un équipement complet du logement, comprenant une literie (lit ou canapé-lit), accompagné de couettes ou couvertures, des luminaires, des étagères ou autres modes de rangement, une table, des sièges, ainsi que des volets ou autre dispositif d’occultation (stores, rideaux occultants…) des fenêtres dans les pièces affectées à un usage de chambre.

Dans quelles circonstances est-on amené à signer un bail de location meublée ?

Certaines personnes préfèrent louer un appartement meublé pour des raisons tout simplement pratiques. D’autres y sont contraintes, par exemple lorsqu’elles sont en mission (détachement) pour leur entreprise pendant  une durée déterminée. Dans ce contexte, la Loi ALUR prévoit un bail spécifique dit “bail mobilité”, qu’il convient de connaître et d’en respecter le formalisme.

Les intérimaires ou les personnes ayant accepté un contrat à durée déterminée, loin de chez elles, peuvent opter pour ce type de location. Des étudiants sont également demandeurs de logements meublés, ici encore pour des raisons évidentes de praticité. Enfin, des jeunes accomplissant un stage ou en contrat civique, sont aussi souvent candidats à la location meublée. Dans tous les cas, il faut que le logement meublé soit considéré comme une résidence principale. Si tel n’est pas le cas, un autre type de contrat de location meublée en résidence secondaire devra être établi, spécifique aux résidences secondaires.

En tant que propriétaire bailleur, sachez que vous devez demander à votre éventuel locataire de vous founir la preuve de son statut, de manière à vérifier son éligibilité à ce type de bail.

Quelles mentions spécifiques doit contenir le bail de location meublée ?

Lorsque vous décidez de faire appel à un professionnel de l’immobilier, sachez que l’Agence Etoile, spécialiste de la location et de la transaction immoblière à Paris, Marseille et Aix-en-Provence, élaborera votre bail de location meublée selon les dernières normes en vigueur. Elle pourra également prendre en charge la gestion locative de votre bien ou de votre immeuble.

De manière générale, un bail meublé doit comporter certaines informations indispensables, comme les désignations de l’identité du locataire et du propriétaire, l’adresse du locataire (pas toujours du propriétaire si vous passez par une agence). Bien sûr, la durée de location figure également au contrat, tout comme les possibilités de donner congés, pour le locataire comme pour le bailleur. Par ailleurs, le montant du loyer hors charges et celui des charges locatives sont mentionnées, à l’instar du mode de paiement de la Taxe d’ordures ménagères. Si une caution (personne physique ou morale) est demandée par le propriétaire, son identité sera communiquée, ainsi que certains jutificatifs de revenus la concernant. Il sera élaboré autant d’exemplaires du contrat qu’il y a de parties (donc au moins deux). Sachez qu’en cas de colocation, par exemple, il n’est pas nécessaire que chaque colocataire dispose d’un exemplaire du contrat, même si tous doivent signer ledit contrat de bail.

Des pièces complémentaires seront jointes au bail, comme l’état des lieux d’entrée, l’inventaire du mobilier, le dossier de diagnostic technique (comprenant le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risques d’exposition au plomb, si le logement se situe dans une zone exposée aux risques technologiques ou naturels, un état de ces risques, un état relatif à l’amiante, enfin, un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz si celle du logement a plus de quinze ans). Le propriétaire, pour la bonne intégration de son locataire dans la copropriété, doit joindre des extraits du réglement de copropriété.

Existe t-il des clauses interdites dans un bail de location meublée ?

Comme dans la location vide, certaines clauses sont interdites. Si elles sont inscrites sur le contrat de bail, elles sont réputées non écrites. Ainsi, par exemple, un propriétaire ne peut imposer à son locataire le choix d’une compagnie d’assurance spécifique pour son assurance habitation. De même, s’il souhaite relouer ou vendre son bien, il ne peut contraindre son locataire à une présence pour les visites plus de deux heures par jour, ou durant les week-end et jours fériés. La résiliation du contrat pur un motif autre que le non-paiement du loyer est nulle et non avenue. Aucun mode de paiement du loyer ne peut être imposé…

Faire confiance à une agence immobilière comme l’Agence Etoile, est une garantie, tant pour le propriétaire que pour le locataire, d’une quiétude et d’un respect absolu des règlements en vigueur.

 Quelle est la durée du bail de location meublée ?

Classiquement, un contrat de location meublée s’entend pour une période d’un an, renouvelable chaque année. Pour les étudiants, une location pour 9 mois (de septembre à juin) est également envisageable. Toutefois, lorsqu’il s’agit d’une mission ponctuelle d’un salarié, d’un contrat à durée déterminée, d’une mission d’intérim… le nouveau bail mobilité entre en jeu et les choses se complexifient légèrement…En effet, pour plus de flexibilité, la durée du bail est ajustable en fonction de celle de la mission. La durée de location varie donc d’un à dix mois, selon les besoins du locataire. Cette durée peut être prolongée exceptionnellement une fois, en signant un avenant de prolongation, s’il n’était pas déjà conclu pour une durée de dix mois. Cette durée étant le maximum que l’on puisse espérer lorsque l’on conclue un bail mobilité.

Et en cas de congés en cours de bail ?

Quel que soit le type de bail signé, un préavis d’un mois est à respecter si le locataire veut quitter le logement. Un envoi par lettre recommandée avec accusé de réception, une remise en main propre contre émargement ou par huissier sont les seuls modes légaux. Le propriétaire bailleur peut également donner congés à son locataire seulement dans trois cas spécifiques : la revente, pour y habiter (lui ou un proche) ou pour un motif légitime. Dans tous les cas, un préavis de six mois s’impose.

Le montant du loyer du bail de location meublée peut-il être fixé librement ?

Le loyer d’un logement meublé ne peut être fixé librement par le propriétaire bailleur si le logement est situé dans une zone dite “tendue” des 28 principales agglomérations françaises. Le loyer doit alors être le même que celui appliqué dans le précédent contrat, exception faite de la révision suivant l’indexation avec l’indice “IRL”.

Votre logement est-il situé dans une zone “tendue” ? Pour le savoir, cliquez ICI.

Comment fixer le montant des charges ?

Dans le cadre de la location d’un logement meublé, le propriétaire bailleur a le choix entre deux méthodes pour fixer le montant des charges : soit forfaitairement, soit au réel.

Si le propriétaire préfère l’option forfaitaire, il détermine une somme fixe qui ne variera pas au cours du temps. Chaque année, le montant est réévalué au regard des charges réelles, comme le loyer qu peut être révisé selon un indice spécifique. Dans le cadre d’un bail mobilité les charges doivent être fixes au forfait.

Si les charges sont déterminées “au réel”, le locataire reçoit, chaque année, un document détaillant les charges réelles de l’année échue. Ce document est envoyé par le syndic. Il peut alors être demandé au locataire un complément car les provisions payées chaque mois avec le loyer se sont avérées trop faibles. A contrario, le locataire peut avoir trop versé. La différence entre les provisions et le montant des charges réelles lui sera alors restituée.

Quid du dépôt de garantie en location meublée ?

Si le montant du dépôt de garantie en location vide est fixé à un mois, la location meublée, elle, impose un dépôt de garantie de deux mois, car le logement comprend des meubles. En revanche, dans le cadre d’un bail mobilité, le dépôt de garantie n’existe pas. Les propriétaires souhaitant se prémunir des risques de dégâts ou d’impayés peuvent souscrire à la garantie Visale.

Quel régime fiscal pour les revenus de la location meublée ?

Si vous percevez moins de 33 200 € au titre d’une location meublée, c’est le régime du micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) qui s’applique, avec l’avantage de pouvoir appliquer  un abattement forfaitaire de 50 % des loyers perçus pour couvrir l’ensemble des charges de propriété. Le plafond avec le régime des BIC est de 70 000 €.

En savoir plus : Le régime fiscal de la location meublée

Vous percevez donc 23 000 € au titre de la location d’un appartement meublé. Vos charges en tant que propriétaire s’élèvent à 7 000 €. Le régime du micro-BIC vous permet de ne déclarer que 11 500 € de revenus au lieu des 23 000 € effectivement perçus. La différence, 11 500 €, couvre largement les dépenses réellement payées.

Vous devrez également vous acquitter des impôts locaux :
  • La cotisation foncière des entreprises (CFE), un impôt local qui remplacé la taxe professionnelle ou la taxe d’habitation si le propriétaire dispose personnellement du bien loué en dehors des périodes de location ;
  • la taxe foncière en tant que propriétaire du bien.

Le montant du revenu brut perçu au titre des loyers est directement porté sur la déclaration des revenus n° 2042 (formulaire standard de la déclaration de revenus), l’administration fiscale y appliquera l’abattement de 50 % au moment où elle calculera votre impôt.

Si vous estimez que ce régime n’est pas avantageux, vous pouvez opter pour le régime réel, qui permet de déduire les charges pour leur montant réel et justifiable. Cette solution est envisageable si vous réalisez ou prévoyez des travaux importants. Cette option est irrévocable pendant 2 ans.

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