L’immobilier dans le monde, entre rebonds et défis majeurs ?

Le marché immobilier occidental a été porté pendant des années par des taux hypothécaires très faibles. L’envolée brutale du coût du crédit depuis le début de l’année 2022 constitue un changement de paradigme. Qu’en est-il en ce printemps 2023 de l’immobilier dans le monde, entre rebonds et défis majeurs ? Agence Etoile vous présente un tour d’horizon des marchés immobiliers mondiaux en cette fin de 1er semestre 2023.

L’immobilier dans le monde : l’Amérique du Nord

Les Etats-Unis

Aux Etats-Unis, les taux immobiliers, sont en grande majorité variable – de l’ordre de 6 à 7 %. Cela devient dissuasif pour beaucoup d’acquéreurs. La Réserve Fédérale a augmenté encore son taux d’intérêt directeur d’un quart de point de pourcentage le 3 mai. Elle ne l’a pas augmenté en juin.  La Fed pourrait suspendre les hausses de taux cette année si l’inflation continue de baisser.

Ces circonstances ont mis à rude épreuve le marché du logement. Le prix de vente médian des maisons a diminué pour le deuxième mois consécutif (375 700 $ en mars, après une séquence de 131 mois d’augmentations record) et le volume de ventes est en baisse de 22 %.

“Les ventes de maisons tentent de se redresser et sont très sensibles aux variations des taux hypothécaires“, a déclaré Lawrence Yun, économiste en chef chez National Association of Realtors (NAR), dans un rapport. “Pourtant, dans le même temps, les surenchères sur un prix de mise en vente sont assez courantes, ce qui implique qu’une offre plus importante est nécessaire pour satisfaire pleinement la demande. C’est un marché immobilier unique. »

Le Canada

Au Canada, le taux d’intérêt moyen est de 4,5 %. Néanmoins, le marché immobilier est soutenu. Peu de nouvelles constructions arrivent sur le marché. Aussi les propriétaires hésitent à vendre leur propriété à un prix qu’ils estiment bradé.

Selon John DiMichele, président du Toronto Regional Real Estate Board (TRREB), « certaines personnes hésitent à mettre leur maison sur le marché, considérant que les prix sont un peu bas et que leurs attentes pourraient être un peu élevées.». Néanmoins “si vous regardez le mois d’avril : les ventes sont en hausse, la demande est en hausse. Les ventes de maisons à Toronto bondissent de 27 % en avril, les prix des maisons grimpent alors que la reprise s’accélère. »

L’immobilier dans le monde : Dubaï

L’immobilier à Dubaï ne connaît pas la crise. Le montant des transactions pour le seul mois d’avril 2023  dépasse les 6,4 milliards d’euro, en progression de 46 % par rapport à l’an dernier. Cela représente sur un mois 8.050 ventes, dont 55 % dans l’immobilier neuf. La demande de villas, notamment est très forte, et leurs prix sont en hausse de 35 %.

Dubaï continue d’attirer les capitaux du monde entier avec les avantages fiscaux de l’Emirat : exonération d’impôt sur le revenu, pas de taxe foncière, zéro imposition des plus-values. L’Emirat attire de nombreux entrepreneurs du monde entier. Depuis la guerre en Ukraine, les capitaux russes affluent également.

Selon CBRE, ce sont 90.800 transactions qui ont été conclues à Dubaï en 2022. En comparaison, Paris, avec 41.000 transactions fait figure de Petit Poucet.

L’immobilier dans le monde : l’Europe

Le Royaume Uni

Au Royaume-Uni, les prix des logements n’ont augmenté que de 0,1 % en avril, en baisse par rapport à la croissance de 1,6 % un mois plus tôt.

Kim Kinnaird, directeur de Halifax Mortgages, constate que « l’économie s’est avérée résiliente, avec un marché du travail robuste et l’inflation des prix à la consommation qui devrait fortement décélérer dans les mois à venir. Les taux hypothécaires se stabilisent maintenant, et bien qu’ils restent bien au-dessus de la moyenne de ces dernières années, cela donne une certitude importante aux candidatas acquéreurs.»

L’Espagne

L’Espagne tente de résoudre une crise endémique, entre le traumatisme de la crise immobilière de 2008, la hausse des loyers, le déficit de logement publics et le durcissement des conditions de crédit. Les banques proposent essentiellement des prêts variables et mixtes, et exigent un taux d’endettement maximum de 27%-26%.

Lázaro Cubero, directeur de l’analyse de Tecnocasa, considère que «la négociation des prix augmente beaucoup.  Le délai moyen de vente d’une maison est de 79 jours, contre 84 jours en 2022, et cela s’explique par le fait que l’on s’attend à une détérioration du marché et que le vendeur préfère ne pas prolonger l’opération ».

La Suède

En Suède, les ménages sont parmi les plus endettés d’Europe, à 180 % de leur revenu disponible. Jusqu’en 2016, ils n’avaient aucune obligation de rembourser leur emprunt. Les banques n’exigeaient que le versement des intérêts. Depuis 2018, les ménages qui empruntent 4,5 fois plus que leur revenu annuel brut doivent amortir 3 % de leur crédit par an, puis 2 %. Jusqu’à ce que leur emprunt ne représente plus que 50 % de la valeur de leur bien. La soudaine hausse des taux d’intérêt change la donne. Car les Suédois empruntent à des taux variables pour un taux fluctuant tous les trois mois. La Suède est désormais entrée en récession, avec un produit intérieur brut en baisse de 0,5 % au quatrième trimestre 2022, la pire chute d’Europe.

La France

Dans un climat morose, il y a quelques bonnes nouvelles pour l’économie française :

• la France continue de séduire les investisseurs internationaux. Selon le baromètre EY de l’attractivité de la France, celle-ci conserve pour la 4^ème année consécutive sa première place en matière d’implantations d’entreprises internationales. En 2022, 1259 nouveaux projets ont été recensés, nombre en hausse de 3% par rapport à 2021. Ce record historique est loin d’être anecdotique au regard du poids des entreprises à capitaux étrangers dans l’économie française puisqu’elles sont 16.800 (soit 1% du total), emploient 2,2 millions de personnes (13% de l’emploi salarié) et contribuent à environ 20% du PIB, 25% de la R&D privée et 35% des exportations industrielles.
• le taux de chômage continue de reculer. A 7,1 % au 1^er trimestre, il revient à son niveau de 1982, avec un taux de CDI élevé et des taux d’emploi au plus haut.
• l’inflation est ramenée à 5,1 % à fin mai 2023, contre 6,1 % en zone euro. La réduction des prix de l’énergie a été plus rapide que prévu.

“Un retour à la normale du nombre de transactions est attendu en 2023 (entre 1.100.000 et 950.000 ventes). La capacité d’achat immobilière des ménages reste à un niveau correct à l’échelle nationale, mais en baisse depuis 3 ans, à cause de la hausse des prix d’abord, puis de la hausse des taux. »  déclare Emmanuel Perray, directeur des Etudes économique – LABEL FNAIM.

L’immobilier dans le monde : entre rebonds et défis majeurs ?

Globalement, le marché immobilier occidental est résiliant, même s’il est sensible à la baisse des volumes et des prix, corrélatifs au renchérissement du crédit. Les pays d’Amérique du Nord ont plus de facilités pour surmonter la hausse des taux. Les Européens sont à la peine, entre la fermeture du robinet de crédit, ralentissement économique, et contraintes liées aux à la rénovation énergétique.

Ce printemps 2023 est néanmoins marqué par un rebondissement de la demande d’acquéreurs après un hiver atone. L’abaissement des prix relancera à terme les transactions et soutiendra le marché. Il reste aux Etats et banques centrales des défis majeurs à mener pour une politique du logement efficace, de la construction neuve à la rénovation de l’ancien, de la maitrise de l’inflation à la distribution de crédit.

Investir dans l’immobilier à l’international continue d’offrir de belles opportunités. Le réseau Agence Etoile à votre service pour investir en France ou à l’étranger.

André Perrissel