Charges de copropriété : réviser ou annuler la répartition ?

Charges de copropriété : réviser ou annuler la répartition ? C’est une question que beaucoup de copropriétaires se posent sans vraiment connaître la différence entre deux actions très précises prévues par la loi : la révision et l’annulation de la répartition des charges.

1. Réviser la répartition des charges (article 12 de la loi de 1965)

La révision intervient quand la clé de répartition fixée par le règlement de copropriété est légale, mais qu’elle crée un déséquilibre manifeste entre les copropriétaires.

Par exemple, si l’un paie plus d’un quart de charges en trop, ou qu’un autre paie un quart de moins que ce qu’il devrait, il est possible de saisir le juge. Celui-ci, après examen, peut rétablir un équilibre plus juste.

Attention : la nouvelle répartition décidée par le juge ne vaut que pour l’avenir. Les appels de charges passés ne sont donc pas recalculés.

2. Annuler la répartition des charges (article 43 de la loi de 1965)

L’annulation concerne une situation plus grave : lorsque la clé de répartition est illégale, c’est-à-dire contraire à l’article 10 de la loi de 1965. Dans ce cas, la clause du règlement de copropriété est réputée non écrite.

Le juge impose alors une nouvelle clé de répartition, sur la base d’un rapport d’expertise judiciaire établi par un géomètre. Cette nouvelle répartition prendra effet à compter du premier jour de l’exercice comptable suivant la décision devenue définitive.

En résumé
✅ La révision corrige un déséquilibre.
🚫 L’annulation sanctionne une illégalité.

Pour les syndics comme pour les copropriétaires, cette nuance est essentielle. Une mauvaise répartition des charges n’est pas une fatalité ! Cependant, le syndic reste tenu d’appliquer la répartition prévue au règlement de copropriété tant qu’aucune décision judiciaire n’est intervenue.

Modifier la répartition des charges en assemblée générale est rarement possible car cela nécessite l’unanimité des copropriétaires. En pratique, il faut donc souvent saisir le juge. La procédure est longue et coûteuse, impliquant une expertise judiciaire.

💬 Le conseil d’Agence Etoile : avant d’engager une action, il est recommandé de consulter votre syndic ou un avocat spécialisé en droit de la copropriété pour évaluer la pertinence d’une démarche et les chances de succès.

Clara Rousseau