conjoncture 2018

2018 : perspectives immobilières

Après une année 2017 qui bat les précédents records de ventes immobilières, les perspectives immobilières en 2018 continueront-elles sur la même lancée ?

2017 – l’année record

L’année 2017 restera une année historique en termes de record, 986.000 ventes dans l’existant selon la FNAIM ; il faut remonter à l’année 2005 pour le précédent record de ventes, légèrement inférieur à 850.000. Cela représente 16 % de hausse du volume de ventes de logements existants en France par rapport à 2016.

L’indice Agence Etoile du nombre de réalisation d’états datés est quant à lui en hausse de 24,9 %. Il s’agit d’une statistique sur les ventes en copropriété, tenant compte du décalage entre la signature du compromis de vente et la signature définitive de l’acte notarié.

Selon les Notaires de France, les prix sont en progression importante, + 5,8 % en Ile-de-France, + 4,5 % en régions, + 5,1 % pour les appartements et + 3,1 % pour les maisons (France entière).

Sur le marché des logements neufs, le cap des 418.000 mises en chantier a été dépassé en 2017, soit une augmentation de 17,2 % par rapport à 2016, et plus de 21 % de croissance pour les mises en chantier de logements collectifs.

L’explication de ce dynamisme retrouvé du marché immobilier se trouve dans les baisses de prix accumulées dans les années antérieures, l’exceptionnelle chute des taux d’intérêt depuis 2013, le prêt à taux zéro sur le marché des primo-accédant, un marché du logement neuf attractif et un climat économique sans doute plus propice à la confiance dans l’avenir.

2018 – l’année du pouvoir d’achat ?

Certaines réformes  redonneront du  pouvoir d’achat aux ménages en 2018 : réduction progressive de la taxe d’habitation, allégement de charges sociales salariales, forte réduction de l’ISF (environ 4 milliards de collecte en moins), possibilité de changer plus facilement d’assurance de prêt immobilier…

Cependant, hausse de la CSG, hausse de la taxe foncière corrélative à la suppression de la taxe d’habitation, hausse du prix de l’essence à la pompe et instauration de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) viendront gommer les quelques mesures inverses de réduction des taxes.

L’inconnue de 2018 est le niveau des taux d’intérêt. Avec une légère remontée des taux qui semble se dessiner, le pouvoir d’achat immobilier va se tasser, le nombre des ventes ralentir et les prix se stabiliser.

Le baromètre CAFPI des taux d’intérêt

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L’atout immobilier : détenir sa résidence principale

L’immobilier d’abord ! Détenir sa résidence principale est un bon plan que plus de 53 % des français ont choisi. Certes, il ne faut pas acheter au plus haut, ni sur le court terme, et être sélectif sur l’emplacement. Aves ces précautions, la résidence principale est la principale des niches fiscales : exonération d’impôt sur les plus-values, crédit d’impôt développement durable, abattement de 30 % de la valeur à l’IFI.

Avec les taux d’emprunt actuels, la balance penche en faveur de l’emprunt pour acquérir ou changer de résidence principale, plutôt que de payer un loyer.

Enfin, la propriété de sa résidence principale permet de se constituer un patrimoine et sécuriser l’avenir.

Arbitrer entre l’immobilier et les valeurs mobilières ?

Le rendement comparé de l’investissement immobilier avec les emprunts d’Etat (le rendement de l’OAT 10 ans est inférieur à 0,80 % l’an) est largement favorable à l’immobilier et pèse dans le choix des investisseurs.

Avec la suppression de l’ISF, certains épargnants arbitreront entre vendre des actifs immobiliers et investir en valeurs mobilières. Un afflux de biens immobiliers en vente à la suite de ces arbitrages risque-t-il de faire chuter les prix ?

Peu probable, l’exemple le plus flagrant de l’attachement des investisseurs français à l’immobilier remonte à la loi Duflot : malgré les mesures déséquilibrées prises en faveur des locataires au détriment des bailleurs, malgré les mesures d’encadrement des loyers, l’investissement immobilier a certes du être réévalué, mais il n’y a pas eu d’afflux de biens en vente.

Les avantages de l’investissement immobilier

L’immobilier permet de constituer un patrimoine à crédit. Les taux très bas auxquels les candidats acquéreurs pourront encore emprunter en 2018 favorisent d’avoir recours à la dette pour acquérir un capital futur.

L’immobilier locatif est aussi une source de réduction d’impôt sur le revenu, avec le dispositif Pinel pour obtenir des réductions d’impôts d’autant plus conséquentes que l’impôt sur le revenu est élevé.

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