5 questions-réponses sur le rachat de prêt immobilier

Posté le 24 novembre 2018

On le sait, les taux de crédit, et en particulier des crédits immobiliers sont encore extrêmement bas. Au point que les ménages ayant contracté des prêts immobiliers avant 2016 se sont presque tous déjà demandé s’ils devaient les faire racheter. Expert du marché immobilier sur Paris, Marseille et Aix-en-Provence, l’Agence Etoile Immobilier répond aux questions que se posent la plupart des emprunteurs.

Le rachat de prêt immobilier : quand procéder à l’opération ?

Certains éléments sont en effet à prendre en compte avant d’initier cette démarche. Tout d’abord, vous devez retrouver le taux nominal auquel vous avez souscrit votre crédit immobilier. Si ce dernier est supérieur de 1% au taux que l’on vous propose aujourd’hui, cela mérite réflexion.

Par ailleurs, prenez en considération la durée de remboursement restante. Si vous vous trouvez dans le premier tiers de remboursement de votre prêt, un rachat de prêt immobilier est doublement intéressant. En effet, durant cette période, les remboursements concernent davantage les intérêts que le capital. Or, c’est précisément sur les intérêts que l’on peut jouer aujourd’hui. Les propositions les plus intéressantes se situeront donc, de fait, au cours de ce premier tiers de votre période de remboursement.

Pour connaître les offres les plus intéressantes au regard de votre situation spécifique, rendez-vous sur le simulateur de rachat de crédit.

Le rachat de prêt immobilier : sur quels leviers jouer ?

Le levier principal concerne votre période de remboursement. C’est en négociant son raccourcissement que vous parviendrez à réaliser le plus d’économies. Attention toutefois, ce raccourcissement entraîne des frais dits “d’aménagement de crédit”, que peu d’établissements bancaires sont enclins à réviser. Si vous n’obtenez pas ce que vous désirez de la part de votre banquier, vous pouvez alors interroger d’autres banques qui, concrètement, vous octroieront un autre prêt pour rembourser le premier, mais à un taux inférieur.

Avant de vous lancer dans une telle opération, certains frais restent à budgéter.

  • Une indemnité de remboursement anticipé (IRA), qui peut atteindre 3% du capital restant du, soit six mois d’intérêts ;
  • Des frais de garantie. Pour vous permettre de vous affranchir de l’obligation de payer des frais de garantie lors de la renégociation de votre prêt, une sûreté réelle (ou une hyothèque) est possible. Cette option ne vous concerne malheureusement pas en cas de caution mutuelle (Crédit Logement, mutuelle de fonctionnaire, SACCEF…), où vous devrez prendre une nouvelle caution. Prenez garde, les frais ne sont pas négociables et souvent substantiels.
  • Des frais de dossier. Presque incontournables, ils peuvent cependant être négociés, surtout si vous souscrivez à un autre produit. Attendez-vous à devoir néanmoins vous acquitter d’une centaine d’euros.

Par ailleurs, prévoyez également, si vous faîtes racheter votre crédit par une autre banque, de payer une autre assurance emprunteur…souvent plus chère que l’assurance initiale puisque vous aurez un peu vieilli ! C’est logique, mais mieux vaut donc faire ses comptes ou se faire conseiller avant d’initier une démarche en rachat de prêt immobilier.

Le rachat de prêt immobilier : une démarche à répéter régulièrement ?

 En théorie, rien ne vous empêche de re-négocier plusieurs fois votre prêt immobilier si vous trouvez mieux ailleurs. Depuis 2014, 2015, les taux ont encore baissé et une offre de crédit immobilier qui était intéressante à l’époque ne l’est plus nécessairement aujourd’hui. Ainsi, dans la mesure où la grande majorité des crédits immobiliers contractés sont à taux fixe, tant que ces taux continueront de baisser, il n’y a aucune limite quant au nombre de crédits souscrits. Vous pourrez raisonner ainsi tant les frais énoncés plus haut ne viendront pas gréver votre budget et impacter l’intérêt de l’opération.

Le rachat de prêt immobilier : quel exemple probant ?

Prenez un ménage ayant emprunté 250 000 euros sur 25 ans en janvier 2014 au taux de 3,85 %. Il devra alors payer 1 298,97 €/mois pour un coût prévisionnel de 139 693 €.

En 2015, ce même ménage interroge d’autres banques et une offre plus intéressante, à 2,70% lui est faite. Cela signifie que, pour les 24 années à venir, la famille devrait rembourser les 243 931 euros restants pour une mensualité de 1 176, 29 €/mois, pour un coût prévisionnel de 99 164 €. A cela, s’ajoutent 4 696 € de pénalités, 500 € de frais de dossier, sans oublier 2 800 € de frais de garantie. Toutefois, la rentabilité d’une telle opération reste incontestable, puisque le ménage a ainsi pu économiser près de 38 000 € et réduire sa mensualité d’environ 120 €.

Le rachat de prêt immobilier : prenez le temps de la réflexion

Aujourd’hui, les taux d’intérêts bas stagnent. Vous pouvez donc vous permettre de prendre le temps de la réflexion et, pourquoi pas, de vous adresser à votre banque. Celle-là même qui vous avait fait une offre quelques années auparavant. Pourquoi ? Simplement parce que tous les établissements bancaires ont bien pris conscience qu’une véritable “guerre” des taux était déclarée.  La concurrence fait rage entre les banques, notamment depuis l’apparition des banques en ligne. Pour obtenir des propositions de rachat de crédit, rien de plus simple. Rendez-vous sur des sites dédiés et faîtes des simulations. Vous obtiendrez alors des propositions à des taux très concurrentiels que vous pourrez présenter à votre banquier le jour de votre rendez-vous. Par ailleurs, cette option vous dispensera de vous acquitter de l’IRA et des frais de garantie.

Partenaire du réseau CAFPI, l’agence Etoile Immobilier peut vous aider, lors d’un achat immobilier, à trouver la meilleure offre de crédit. Ce réseau étant également en mesure de vous proposer des offres de rachat de prêt immobilier.

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