LES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES EN 6 POINTS

Posté le 2 décembre 2018

TOUT SAVOIR SUR LES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES EN 6 POINTS

Vous avez vendu votre résidence secondaire ? Vous avez réalisé une belle opération en la revendant  à un prix beaucoup plus important que celui auquel vous l’aviez achetée ? C’est parfait. Seule ombre au tableau… celle de l’imposition de la plus value immobilière, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, majorée, en 2018, depuis la loi de financement de la Sécurité sociale, de 1,7 points. Rassurez-vous. Il existe des dispositifs pour alléger la facture fiscale. L’agence Etoile Immobilier fait le point sur le régime des plus-values immobilières.

Point 1 :  Qu’appelle t-on une plus-value immobilière ?

Que vous vendiez une maison, un appartement ou un terrain, si vous cédez votre bien à un prix plus élevé que celui auquel il a été acheté, vous réalisez ce que l’on appelle une plus-value immobilière. Une somme qui peut être très élevée, en fonction de l’état du marché immobilier et du lieu où se trouve le bien. Sachez cependant que le montant de cette plus-value peut être exonéré d’impôts, voire réduit dans des proportions parfois substantielles, sous certaines conditions.

Point 2 : Quand s’applique le régime de la plus-value immobilière ?

Pour être imposé au titre des plus-values immobilières, vous devez satisfaire un ensemble de pré-requis, à savoir :

  • Vendre votre bien à titre onéreux
  • Vendre exclusivement des biens, des droits immobiliers ou des titres de sociétés immobilières (ex : votre résidence secondaire, des SCI)
  • Vous pouvez également vendre des terrains à bâtir ou non constructibles
  • Vendre en ayant réalisé un bénéfice, comparativement au prix où vous avez vous-même acquis le bien
  • Ne pas faire l’objet d’une exonération

Point 3 : Tous les biens sont-ils assujettis au régime des plus-values immobilières ?

Si vous vendez votre résidence principale, vous n’avez pas à vous acquitter du paiement de l’impôt sur cette opération immobilière. Attention toutefois : si vous déménagez, il vous faudra prouver que le bien en vente a bien été votre résidence principale. L’administration fiscale considère qu’un délai maximal d’un an est recevable pour vendre votre logement. Celà étant, pensez à conserver toutes les traces attestant que vous avez mis le bien en vente dans des délais raisonnables (annonces, contrats d’agences immobilières…). Ces éléments pourraient vous être demandés ultérieurement. Sachez également que si le bien en vente comporte des dépendances, ces dernières sont incluses dans le cadre de l’exonération si vendues en même temps.

La question de l’abattement fiscal concerne donc les autres biens immobiliers, à savoir les résidences secondaires, les terrains bâtis ou non bâtis, ainsi que les titres de SCI. Globalement, la hausse du montant de cet impôt est imputable à celle des prélèvements sociaux. Alors qu’ils atteignaient 15,5 % en 2017, ils ont été revus à la hausse en 2018, et fixés à 17,2%. Ainsi, un ménage qui aurait acheté un bien en 2000 et qui désirerait  le revendre en 2018 en réalisant une plus-value de 100 000 euros devrait déduire du montant de la vente 17 200 euros d’impôts et prélèvements sociaux en 2018, contre 15 500 euros en 2017.

Il existe cependant des moyens de réduire de manière parfois importante ce taux élevé.

Point 4 : Comment bénéficier d’une exonération fiscale sur les biens vendus ?

Dans certaines conditions, il est possible de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de l’impôt sur la plus-value immobilière.

  • Demandez-vous depuis combien de temps vous êtes propriétaire du bien à vendre

Et retenez une chose : plus vous détenez un bien longtemps, moins vous paierez d’impôt. D’un point de vue pratique, si vous détenez votre maison, appartement, terrain ou SCI depuis au moins 30 ans, vous serez exonéré de prélèvements sociaux. Et si vous détenez votre bien depuis au moins 22 ans, vous n’aurez pas non plus à vous acquitter de l’impôt sur le revenu.

  • Vous vendez pour la première fois votre résidence secondaire

Si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale, mais que vous vendez votre résidence secondaire, qu’elle soit louée, vacante, ou que vous vous y rendiez ponctuellement pour les vacances, vous pouvez être exonéré de la taxation. Pour ce faire, vous devez réunir les conditions suivantes :

Vous vendez votre première résidence secondaire depuis le 1 er février 2012 ;

  • Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans un délai de quatre ans précédant la vente ;
  • Vous vous engagez à ré-employer, intégralement ou partiellement, dans les 2 ans à compter de l’acte de vente, le montant de la transaction pour acquérir votre résidence principale. Le montant de l’exonération concerne uniquement la partie du prix réinvestie.

Cette vidéo vous dit tout sur la vente de votre résidence secondaire dans le cadre de l’achat d’une résidence principale.

Pour tout projet d’acquisition ou de vente d’une résidence principale à Paris, Marseille ou Aix-en-Provence, l’Agence Etoile Immobilier vous accompagne dans votre projet. Et si vous êtes vendeur, elle sera également en mesure de vous informer sur la meilleure façon de réduire votre impôt sur la plus-value immobilière.

  • Vous vendez votre résidence secondaire pour vous rendre dans une maison de retraite

Une personne âgée qui vend sa résidence principale pour se rendre en maison de retraite ou foyer logement dispose d’un délai de deux ans pour vendre son bien sans être imposée sur le régime des plus-values immobilières. Elle devra toutefois satisfaire à deux conditions préalables :

  • Ne pas avoir un revenu fiscal de référence supérieur à 10 815 euros pour une personne seule (base : avis fiscal N-2). Cette somme étant majorée de 2 888 € pour chaque demi-part supplémentaire.
  • Ne pas être assujetti à l’IFI (ex IFS) lors de l’année N-2 précédant la vente.

A noter que si la personne âgée vend son bien lors de la première année suivant son départ en maison de retraite ou foyer logement, elle bénéficie de l’exonération pour résidence principale.

  • Vous vendez un bien de faible valeur (inférieur à 15 000 €)

Si vous souhaitez votre un parking, une cave… et que son montant n’excède pas 15 000 euros, vous pouvez bénéficier d’une exonération. Si vous êtes marié, le seuil de 15 000 euros s’apprécie au regard de la quote-part détenue par chacun des époux.

  • Vous êtes exproprié de votre logement

Vous pouvez être totalement exonéré si :

  • Votre expropriation résulte d’une déclaration d’utilité publique. Dans ce cas, l’administration fiscale ne considère pas la forme du transfert (accord amiable ou ordonnance d’expropriation) ;
  • Vous vous engagez à ré-employer cette indemnité pour acquérir un nouvau logement, ou construire, reconstruire, voire agrandir un ou plusieurs biens immobilier dans un délai d’un an à compter de la date du versement de ladite indemnité.

Par ailleurs, si vous réalisez une plus-value dans le cadre d’une expropriation par la commune ou que l’état de votre bien vous expose à un risque naturel majeur (situé sur une zone de crues torrentielles, sismique, exposé à des probable avalanches…), votre exonération s’appliquera dans les mêmes conditions.

  • Votre foyer fiscal est situé hors de France

Si vous êtes français, propriétaire d’un bien en France, mais que vous résidez à l’étranger, vous pouvez être exonéré de tout ou partie de l’impôt sur la plus-value immobilière. Pour ce faire, vous devez répondre aux deux pré-requis suivants :

  • Vendre votre bien en France dans un délai de cinq ans après l’élection de votre domicile fiscal hors de France ;
  • Vendre votre bien sans condition de délai si votre logement en France n’est pas loué depuis au moins le 1 er janvier de l’année précédant la vente.
  • Vous vendez à un acheteur qui s’engage à construire des logements collectifs

Vous êtes propriétaire d’un terrain ou d’un immeuble et vous souhaitez le vendre à un acheteur qui s’engage à y construire des logements collectifs ? Vous pouvez bénéficier d’une taxation très réduite de votre impôt, si et seulement si votre bien se situe dans une zone très tendue en matière de logement, à savoir les zones A et A bis.

Dans les mêmes conditions, si votre acheteur souhaite construire des logements sociaux dans un délai maximal de quatre ans, vous pouvez prétendre à l’exonération totale de l’impôt sur la plus-value immobilière. Pour ce faire, la vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2020.

Point 5  – Concrètement, comment est calculé le montant de la plus-value imposable ?

Comme décrit précédemment, la plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Cependant, pour minorer votre plus-value, vous avez tout intérêt à appliquer ces deux principes de base :

  • Augmentez le prix d’acquisition en le majorant de frais. Vous pouvez, soit intégrer des frais réels (doits de succession ou de donation), soit appliquer un forfait de 7,5% ;
  • Augmentez le prix d’acquisition par des travaux (hors travaux d’entretien et de réparation). Pour ce faire, vous choisirez l’option la plus intéressante pour vous, à savoir, soit l’application d’un forfait de 15%, soit la fourniture des factures des entrepeneurs intervenus sur votre chantier.

Par ailleurs, vous pouvez aussi déduire du prix de la vente certains meubles que vous aurez cédés à l’acheteur (électroménager, par exemple), à condition bien sûr d’être en mesure de présenter les factures idoines.

Vous souhaitez connaître le montant de votre plus-value ? Cliquez ICI

Point 6 : Comment estimer le montant de mon impôt ?

La détermination du montant de l’impôt est très normative. Elle inclut le montant de l’impôt sur le revenu et celui correspondant aux prélèvements sociaux. Des barêmes ont été créées. Ils reposent sur ce principe simple : plus vous restez longtemps propriétaire de votre bien, moins vous paierez d’impôt. Voici le détail du calcul.

Pour calculer votre impôt sur le revenu : Entre la 6 ème et la 21 ème année de propriété, vous bénéficiez d’un abattement de 6% pour chaque année de détention. Dès la 22 ème année, le taux passe à 4%.

Pour calculer les prélèvements sociaux : Ente la 6 ème et la 21 ème année de propriété, le taux est de 1,65%. Il passe à 1,60% pour la 22 ème année. Puis, à 9% pour chaque année à partir 23 ème année.

Le bien est ainsi exonéré d’impôt sur le revenu à partir de la 22 ème année et de prélèvements sociaux à partir de la 30 ème.

A noter : depuis 2013, les plus-values supérieures à 50 000 euros sont soumises à une imposition dont le taux varie entre 2 et 6%.

Vous voulez vendre votre bien immobilier en étant certain de vous acquitter d’une imposition minimale ? L’agence  Etoile Immobilier vous conseille sur le meilleur prix de vente et des dispositifs dont vous pourriez bénéficier.

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