2018 : année blanche fiscale

Posté le 4 mai 2019

2018 : année blanche pour les revenus fonciers

Protéger, défendre et optimiser la transmission du patrimoine de ses clients : telle est la mission de Silmatec (membre du réseau AGENCES REUNIES) dirigé par Stéphane Veaux depuis 2003. Conseiller en gestion de patrimoine, ce dernier collabore avec l’Agence Etoile lorsqu’il est amené à recommander à ses clients d’investir dans l’immobilier ou, a contrario, de se séparer de biens qui ne leur assurent plus la meilleure rentabilité. Rencontre avec cet expert en matière juridique, fiscale et sociale, dans un contexte d’année blanche très spécifique pour les propriétaires bailleurs.

Concrètement, qu’entendez-vous par “année blanche” ?

L’année blanche est née du nouveau mode de prélèvement fiscal dit “à la source”. En 2019, nous déclarons nos revenus pour 2018 en payant l’impôt de 2017… et en 2019, nous paierons l’impôt sur les revenus perçus en 2019.

En savoir plus : Le calendrier fiscal 2019

Ainsi pour les salariés, depuis le 1er janvier, un acompte sur leur imposition 2019 est prélevé chaque mois sur leur bulletin de paye, sur leur compte bancaire pour les travailleurs indépendants. Si les revenus sont principalement salariaux, ces acomptes seront très proches de la réalité imposable.

En revanche, si les revenus du foyer fiscal sont augmentés de revenus locatifs, par exemple, il est nécessaire de procéder à un ajustement, à l’occasion de l’imposition 2019, en 2020. L’année blanche a donc pour vocation d’éviter que les français ne payent des impôts sur 2018, pendant qu’ils sont déjà en train d’en payer en même temps sur 2019.

Cette année blanche est-elle automatique pour tout le monde ?

Non. L’année blanche n’est pas un “pur miracle”. Si vous êtes parti en retraite, si vous avez perçu des dividendes, une transaction… ces revenus seront soumis à fiscalité. Ne sont considérés comme des “cadeaux” que les revenus usuels qui s’inscrivent dans le droit fil des années précédentes.

Qu’en est-il de la fiscalité des revenus locatifs ?

Si vous êtes propriétaire depuis longtemps, vous connaissez le montant de votre revenu majoré, issu de vos revenus locatifs. Dans ce cas, vos revenus usuels fonciers ne seront pas taxés. Les choses se compliquent si vous avez réalisé des travaux dans un ou plusieurs logements donnés en location. Imaginons que vous percevez 20 000 euros annuels de revenus fonciers. Les charges usuelles s’élèvent à 5 000 euros. Mais, sur un logement, vous avez dû mettre en oeuvre des travaux importants, à hauteur de 20 000 euros. Les années précédentes, vous aviez réalisé un “déficit foncier” de 10 000 euros qui vous permettait d’être utilisé contre vos revenus salariaux. Votre déficit foncier était donc imputable sur vos impôts.

Aujourd’hui, avec l’année blanche, votre déficit foncier n’est pas imputé et vous n’êtes pas imposé au titre de 2018. Dans ce cas d’espèce, le passage au prélèvement à la source peut générer une forme d’injustice pour les propriétaire bailleurs.

Dans d’autres cas, le passage au prélèvement à la source pourra avantager certaines situations. C’est le cas, par exemple, si vous avez effectué en 2018 des travaux très importants. Vous avez alors créé un énorme déficit qui pourra bénéficier d’un effet d’aubaine. En effet, si vous avez effectué 50 000 euros de travaux et que vous percevez 20 000 euros de revenus locatifs, vous présentez, avec des charges s’élevant à 5 000 euros, 35 000 euros de déficit foncier. Sur ce montant, les premiers 10 000 euros sont perdus. Vous ne pourrez mettre en report que les 25 000 euros restants. En effet, depuis de nombreuses années, le Code des Impôts disposait que, lorsque l’on faisait réaliser des travaux,  10 700 euros du montant étaient fiscalement reportables sur l’année suivante. Avec l’année blanche, cette mesure devient caduque. Les premiers 10 000 euros ont été dépensés en pure perte. Seuls les montant supérieurs pourront être reportables.

Toutefois, Bercy a infléchi sensiblement cette décision. Pour éviter que les propriétaires n’entreprennent pas de travaux « pilotables » (c’est-à-dire choisis) en 2018-2019, ces derniers pourront les représenter une seconde fois en 2019, de manière à obtenir un “cash back” d’environ 25%. Cette mesure reste fiscalement moins intéressante que la situation antérieure, mais elle limite un peu la “maltraitance fiscal” des propriétaires bailleurs.

Néanmoins, en cas de travaux imprévisibles (non pilotables), “travaux d’urgence”, explosion d’une chaudière, travaux de copropriété,  nous sommes en présence de ce que l’on appelle des . Ce type de travaux n’est pas soumis à la même fiscalité et est donc intégralement déductible d’impôts.

Qu’en déduire de l’attitude des propriétaires bailleurs, à l’aune de cette réforme fiscale d’envergure ?

On constate réellement qu’il existe deux types de propriétaires bailleurs. Ceux qui préfèrent figer leur patrimoine immobilier et n’adaptent pas réellement la gestion de leur patrimoine à l’état du marché et des nouvelles dispositions fiscales. Et ceux qui se font bien conseiller et considèrent leur patrimoine immobilier comme un placement qu’il faut faire vivre, donc entretenir.

C’est ce que je m’efforce de proposer, un accompagnement global. Conseiller les investisseurs immobiliers sur le plan fiscal, proposer des supports d’investissement immobiliers ou boursiers. Ainsi, je peux accompagner chacun dans sa démarche de valorisation de son patrimoine immobilier, en collaboration avec un administrateur de biens comme l’Agence Etoile.

Quid de votre partenariat avec l’Agence Etoile ?

J’interviens en formation pour la FNAIM Aix-Marseille-Provence et j’ai donc assuré aux collaborateurs des Agences Etoile de Paris, Marseille et Aix-en-Provence des formations sur les nouveaux mécanismes fiscaux, de manière à ce que ces derniers puissent à leur tour conseiller leurs propriétaires bailleurs et les investisseurs souhaitant acheter un logement pour le donner en location.  Cela vaut la peine de se pencher sur les moyens fiscaux et légaux en accompagnant nos clients dans la valorisation de leur patrimoine et, in fine, optimiser leur qualité de vie.

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