Acheter un bien à rénover

Posté le 14 février 2020

Acheter un bien à rénover : les 8 erreurs à ne pas commettre

L’achat d’un bien immobilier représente un investissement vous engageant sur une longue durée : quinze, vingt, ou même parfois trente ans.

Pour différentes raisons, acheter un bien à rénover peut s’avérer être une bonne idée. D’abord, vous obtiendrez un meilleur prix que pour un bien neuf, ou ne nécessitant pas de rénovation, dans le même quartier. Ensuite, vous pourrez transformer votre bien afin qu’il corresponde exactement à vos goûts et vos besoins. Enfin, ces mêmes travaux contribueront à valoriser votre bien en vue d’une revente ultérieure. Comment ne pas se tromper pour un achat de cette importance ? Découvrez les 8 erreurs à éviter lorsque vous achetez un bien à rénover.

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Erreur n° 1 : mal définir vos besoins

Pour réussir votre achat d’un bien à rénover, il est essentiel de bien le préparer. Pour cela, il vous faut identifier clairement vos besoins réels et vos envies.

De quelle superficie avez-vous réellement besoin, de combien de pièces, vous faut-il un garage, un parking, une cave, un ascenseur ? Il ne faut pas uniquement penser à vos besoins immédiats, mais également à ceux des années à venir. Si la famille doit s’agrandir, prévoyez une ou plusieurs pièces en plus.

En dehors des caractéristiques du bien en lui-même, votre capacité d’emprunt, travaux inclus, va jouer un rôle déterminant dans votre processus d’acquisition. Celle-ci va en effet permettre de définir précisément le budget maximal dont vous disposerez pour l’achat de votre bien.

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Erreur n° 2 : négliger la localisation du bien

Quel que soit le type de bien que vous recherchez, la localisation est un des critères majeurs à prendre en compte lors d’un achat immobilier.

Il est important de bien étudier l’emplacement du bien que vous avez repéré afin de savoir s’il est proche des transports en commun, des commerces, ou des écoles, et s’il se trouve dans un quartier animé, ou au contraire plutôt calme.

De même, renseignez-vous auprès de la mairie afin de savoir si des projets d’urbanisme vont être lancés dans les années qui viennent. Il serait dommage que vous rénoviez une grande terrasse ou un joli balcon pour finalement vous retrouver dans quelques années avec une vue plongeante sur un immeuble de bureau, une usine ou une école…

Gardez en tête qu’un bien mal situé risque de perdre de la valeur année après année et de mettre en péril la rentabilité de votre opération immobilière.

Erreur n° 3 : se contenter d’une seule visite

Partez du principe qu’il est impossible de tout voir en une seule visite. Les premières minutes vont vous permettre de vous faire une idée générale, et la suite de la visite vous permettra d’identifier les principaux avantages et inconvénients du bien. C’est l’occasion de se projeter et de voir quels travaux seront nécessaires pour que le bien corresponde à ce que vous recherchez.

Une contre-visite de l’habitation va vous permettre de rentrer dans le détail. Revisitez le bien et ses éventuelles dépendances (cave, garage…), et prenez le temps de vérifier sa superficie, l’agencement des pièces, l’état des murs et des plafonds, les sanitaires. Examinez l’état de l’installation électrique, de la plomberie, des équipements liés au chauffage, ainsi que l’isolation des murs.

Réaliser un état des lieux précis est le meilleur moyen pour évaluer l’ampleur des travaux à envisager et votre marge de manœuvre pour négocier le prix d’achat.

Dans la mesure du possible, essayez de réaliser vos visites à différents moments de la journée, pour vous rendre compte de la luminosité du logement ou de la présence éventuelle de certaines nuisances sonores.

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Erreur n° 4 : sous-estimer le montant des travaux à prévoir

L’estimation des travaux commence dès l’extérieur. L’état de la façade et de la toiture sont des indicateurs à ne pas négliger, d’autant plus que leur rénovation peut vite représenter des sommes conséquentes.

A l’intérieur, l’état du tableau électrique doit retenir votre attention, ainsi que les portes et fenêtres. Toute trace d’humidité ou d’infiltration doit vous alerter.

Idéalement, faites-vous accompagner par un architecte ou entrepreneur du bâtiment lors d’une contre-visite, et demandez-lui de chiffrer le montant des travaux à réaliser.

Demandez à consulter le dossier de diagnostic technique, qui peut vous apporter de précieuses informations sur l’état du bien : la présence de termites, de mérules, d’amiante, de plomb, ainsi que la performance énergétique du logement et l’état des installations de gaz et d’électricité.

Si le bien se situe en copropriété, veillez à consulter les comptes-rendus des 3 dernières assemblées générales afin de vérifier les gros travaux en attente d’un vote et ceux prévus dans les années à venir (rénovation de toiture, ravalement de façade, installation d’un ascenseur…). De même, le carnet d’entretien de l’immeuble vous renseignera sur l’ensemble des travaux d’ampleur réalisés ces dernières années.

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Erreur n° 5 : ne pas anticiper l’éventualité d’une revente rapide

Si l’achat d’un bien immobilier est généralement un investissement sur le long terme, certains aléas de la vie peuvent vous contraindre à le revendre plus rapidement que prévu.

Dans ce contexte, il vaut mieux jeter son dévolu sur un bien à la configuration classique, plutôt qu’un bien atypique, qui ne trouvera pas facilement preneur. Prenez en compte ce qui est le plus important aux yeux de potentiels acheteurs : la présence de rangements, d’une salle de bien récente, d’une cuisine fonctionnelle, d’un salon de taille confortable, ou d’un espace extérieur (balcon, terrasse, jardin…).

Dans le cas d’un bien à rénover, réalisez en priorité les gros travaux (ouverture d’un mur porteur, d’une trémie, réfection du toit…) et ceux qui amélioreront le confort et la sécurité de votre intérieur (isolation, chauffage, mise aux normes de l’électricité, étanchéité du toit…), en corrigeant notamment les défauts constatés lors des contre-visites. Attaquez-vous ensuite rapidement aux aspects esthétiques : pensez au minimum à changer les sols abîmés et repeindre les murs dont la décoration ne correspond plus aux goûts actuels.

Erreur n° 6 : ne pas anticiper les dépenses courantes liées au bien

Vivre en maison ou en appartement occasionne forcément des dépenses, qui peuvent avoir un impact plus ou moins important sur votre budget. Analysez les frais liés à l’électricité, au gaz, les charges de copropriété, le montant des impôts locaux… pour ne pas être pris au dépourvu au moment de régler la note !

Un logement mal isolé risque, par exemple, de vous coûter cher en chauffage. De même, la présence d’un grand jardin ou d’une piscine peuvent impliquer des frais d’entretien non négligeables.

En copropriété, les charges peuvent également être conséquentes, dès lors que l’immeuble possède un gardien, est équipé du chauffage collectif ou d’espaces extérieurs à entretenir. Si des dépenses ont déjà été votées par l’assemblée générale des copropriétaires, vérifiez si elles sont à la charge du vendeur.

Erreur n° 7 : sous-estimer les frais liés à l’achat du bien

N’oubliez pas de prendre en compte tous les frais liés à l’achat du bien. Si l’on pense souvent au montant des intérêts du prêt, au coût de l’assurance, aux éventuels frais d’agence et aux frais de notaire, il ne faut pas oublier que vous pourrez être amené à débourser d’autres sommes.

Les montants dépensés pour le déménagement et l’installation peuvent notamment ne pas être négligeables. Si des travaux sont nécessaires avant l’emménagement, peut-être faudra-t-il également prévoir la location d’un garde-meuble.

Droits de mutation et « frais de notaire »

Erreur n° 8 : acheter sur un coup de cœur

Avoir un coup de cœur pour un bien immobilier n’est pas forcément une mauvaise chose, surtout lorsque vous êtes en concurrence avec d’autres acheteurs et qu’il faut agir rapidement. Mais attention à ne pas vous laisser guider uniquement par vos émotions et vos envies, car vous risquez de passer à côté de certains défauts qui pourraient être pénalisants par la suite.

Gardez la tête froide, et visitez d’autres biens équivalents afin d’avoir des éléments de comparaison. Rappelez-vous que vos envies ne doivent pas passer avant vos besoins essentiels ! Tout le monde rêve de posséder une maison avec piscine, mais en avez-vous réellement besoin, et êtes-vous prêt à assumer les frais liés à son éventuelle remise en état et ses coûts de fonctionnement ?

Faites-vous accompagner par un proche et, si possible, par un professionnel du bâtiment, qui vous apporteront une vision différente du bien, avec une analyse objective de ses avantages et de ses inconvénients. Vous pourrez ainsi décider en connaissance de cause si le bien en question est fait pour vous, et s’il rentre bien dans votre enveloppe budgétaire.

Jean Maixent

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