Le viager gagnant-gagnant

Vendre en viager est une solution pour les séniors de débloquer un capital, augmenter le pouvoir d’achat, protéger le conjoint et gagner en autonomie. La vente en viager constitue aussi un véritable complément de retraite.  Agence Etoile vous en dit plus pour vendre et acheter en viager dans un partenariat gagnant-gagnant.

Qu’est-ce qu’une vente en viager ?

Avec la vente en viager vous vendez votre bien au prix de son estimation. Une somme – le bouquet- vous est payée à la signature de l’acte authentique. Il s’accompagne d’une rente versée chaque mois jusqu’au décès du vendeur.

Le montant moyen d’une vente en viager est de 250.000 €, c’est évidemment envisageable pour des biens d’un montant inférieur ou supérieur à cette moyenne.

Le bouquet d’une vente en viager représente en général 40 % de la valeur du bien immobilier. Quant à la rente, elle est calculée en fonction de l’espérance de vie du vendeur.

Les quatre types de viager

Avec le viager libre, l’acquéreur dispose du bien dès la signature de l’acte de vente. Le vendeur n’a plus la jouissance de son bien, contrairement au viager occupé.

Le viager occupé représente 95% des transactions. Le vendeur a un droit d’usage et d’habitation. Cette formule permet au vendeur d’occuper son logement jusqu’à son décès ou celui de son conjoint.   Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur continue de vivre dans son logement jusqu’à sa mort ou bien jusqu’à ce qu’il décide de déménager. L’acquéreur bénéficie alors d’une contrepartie sous forme de décote d’occupation, qui variera en fonction de certains critères comme l’âge du vendeur.

Le viager occupé avec réserve d’usufruit permet au vendeur d’en tirer profit en le louant ou de mettre en viager un bien loué  tout en continuant d’en percevoir le loyer.

Le viager sans rente équivaut à une vente en nue-propriété : le prix de le nue-propriété est intégralement versée au vendeur sans rente. L’aléa financier lié à la durée effective de vie du vendeur disparaît.

Qui peut vendre en viager ?

La vente en viager concerne  les propriétaires de logements, à partir de 70 ans. L’âge limite est de 85 ans.

Un couple de propriétaires séniors peut conclure un viager sur “deux têtes”. A la suite du premier décès de l’un des conjoints, le survivant continue de percevoir la rente viagère en totalité. Le viager prend fin au deuxième décès.

Quels avantages pour les vendeurs ?

Pour le vendeur (le crédirentier), le viager occupé représente un avantage financier indéniable. Il dispose de son logement, ce qui n’aurait pas été possible sans le recours à cette solution. Il bénéficie également d’une exonération de la taxe sur les plus-values. Enfin, le crédirentier a la possibilité d’effectuer des donations à sa famille, tout en profitant d’abattements sur la rente viagère.

Un élément essentiel est aussi la possibilité de protéger totalement le conjoint survivant, dans le cas d’un viager sur deux têtes. La clause de réversibilité et son quantum doivent être clairement indiqués dans l’acte de vente.

La vente en viager est exonérée des droits de succession et des abattements varient selon l’âge du vendeur, à raison de 70% pour les plus de 69 ans.

Quels avantages pour les acquéreurs ?

Pour l’acquéreur (le débirentier) c’est l’opportunité  de devenir propriétaire à un prix bien en-deçà de ceux du marché. Ici, la “bonne affaire” est strictement corrélée à l’espérance de vie du vendeur. Plus le vendeur décède rapidement, moins l’acheteur verse d’échéances…

Dans le cas du viager occupé, l’acquéreur bénéficie d’une décote d’occupation, variable en fonction  l’âge du vendeur.

Le viager libre est également une solution avantageuse pour l’acheteur. Il est libre d’occuper le bien, de le mettre en location ou même de le revendre.

Comment estime-t-on la valeur d’un viager ?

La première étape de la valorisation du viager est la détermination de la valeur du bien libre de tout occupant au prix du marché. En fonction de ce prix de marché, nos experts calculent la valeur du viager en fonction de trois méthodes : la méthode des Notaires, la méthode du droit d’usage et d’habitation et la méthode Viagexpertise. La moyenne des ces trois méthodes permet à notre Expert Viager de vous proposer plusieurs formules, selon que vous privilégiez de percevoir un capital ou des revenus.

Quels sont les risques de la vente en viager ?

Pour le crédirentier, le risque est que sa rente ne soit pas payée. dans ce cas, l’acte de vente  prévoit une clause résolutoire en cas de non-paiement de la rente, la vente est automatiquement annulée rétroactivement et résolue de plein droit.

Pour le débirentier, le risque réside dans la longévité du crédirentier. Plus la durée de vie du crédirentier est longue, plus cela peut générer des rentes importantes. Le prix définitif peut alors être désavantageux pour l’acquéreur. Le risque est néanmoins marginal, comme celui d’un décès précoce du crédirentier. L’expertise de la rente est basée sur des données statistiques établies par l’INSEE et l’espérance de vie moyenne à différents âges.

Le viager, c’est une vente gagnant-gagnant : le crédirentier perçoit un revenu complémentaire de sa retraite. Le débirentier, de son côté, investit à moindre coût et de façon sécurisée dans l’immobilier. Nos Conseillers du réseau Agence Etoile sont à votre disposition pour réaliser votre estimation de vente viagère ou vous conseiller dans dans la diversification de votre patrimoine immobilier.

André Perrissel