Bail commercial, version loi Pinel

Article mis à jour le 28/12/2021

Le bail commercial a connu une grande réforme dans sa version loi Pinel. Droit de préemption du locataire en cas de vente, protection du locataire lors de son départ en retraite : l’objectif du législateur est de réguler les rapport locatifs entre les bailleurs, et leurs locataires, commerçants ou artisans.

Qui peut conclure un bail commercial ?

Pour conclure un  bail commercial, le locataire, personne physique ou morale, doit être inscrit au Registre du Commerce ou au Répertoire des Métiers. Depuis la loi du 4 août 2008, les parties sont autorisées à se placer conventionnellement sous le régime des baux commerciaux, y compris pour des locataires qui relèvent en principe des baux professionnels, cabinets d’avocat ou médecins par exemple.

La durée du bail commercial

La durée du bail commercial est de neuf années. Le locataire et le bailleur peuvent prévoir une durée supérieure.

Il peut être dérogé à la durée de neuf années par un ou plusieurs baux dits « précaires », à condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois années.

A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l’expiration du bail précaire, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois de l’échéance, le preneur reste dans les lieux, alors qu’il n’a pas reçu congé, il s’opère un nouveau bail d’une durée de neuf années.

La fixation du loyer du bail commercial

Le loyer d’origine est librement fixé par les parties. En pratique, c’est le propriétaire qui fixe son prix. Ce prix peut être plus élevé que la valeur locative des lieux, parce que le bailleur estime que l’immeuble ou l’emplacement contribuent à l’image de marque du locataire. C’est ce que l’on appelle l’« effet d’emplacement ».

La révision du loyer commercial

Le loyer est révisé au terme de chaque période de trois ans, ainsi qu’au moment où le bail arrive à renouvellement, c’est-à-dire, généralement, après neuf ans. Pour la révision ou le renouvellement, on utilise  l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Lors de la révision triennale du bail, l’augmentation du loyer correspond à la variation de l’indice référencé dans le contrat. C’est la règle du plafonnement en fonction de l’indice.

Il est possible de demander une augmentation plus importante s’il est démontré qu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné, depuis la conclusion du bail ou la dernière révision, une variation de plus de 10% de la valeur locative des locaux. Dans le cas où la preuve de cette variation est rapportée, la variation du loyer ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Lors de la première révision triennale –  en cas d’adjonction d’une activité connexe ou complémentaire à l’objet initial du bail- le bailleur peut déroger à la révision du loyer en fonction de l’indice ILC. Le nouveau loyer est alors fixé en fonction de la nouvelle valeur locative liée à l’activité connexe ou complémentaire.

Les charges et impôts relatifs au bail commercial

Le bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées au bail avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Un  état récapitulatif annuel des ces charges est adressé au locataire.

L’objet du bail commercial

L’objet du bail commercial est librement fixé entre les parties.

Le locataire peut adjoindre à l’activité initialement prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. Il doit alors faire connaître son intention au bailleur par acte extrajudiciaire. Le bailleur dispose d’un délai de deux mois s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités.

Le locataire peut être autorisé à exercer une ou plusieurs activités différentes de l’objet initial, eu égard à la conjoncture économique, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination de l’ensemble immobilier.

L’état des lieux du bail commercial

Lors de la conclusion du bail, de la cession du droit au bail, ou lors de la restitution des locaux commerciaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement entre le bailleur et le locataire. L’état des lieux est joint au contrat de location

Droit de préemption dans le bail commercial

Lorsque le bailleur commercial envisage de vendre les murs commerciaux, il doit en informer le locataire par lettre recommandée AR, ou remise en main. Cette notification doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Le locataire dispose d’un mois pour se prononcer, et, s’il accepte, il dispose de deux mois pour réaliser l’acquisition, quatre mois s’il sollicite un prêt bancaire.

Dépôt de garantie, pas-de-porte ou droit de bail

Le propriétaire peut demander des loyers d’avance à titre de dépôt de garantie, notamment pour s’assurer que le locataire remplira ses obligations. La somme versée est restituée en fin de bail. Le bail prévoit que le dépôt de garantie sera augmenté ou diminué à chaque révision du loyer.

Les sommes payées d’avance, dont le dépôt de garantie excédant deux mois de loyer, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France.

Le propriétaire peut demander le versement d’un pas-de-porte. Il s’agit d’une compensation financière. Il équivaut à la perte de valeur de l’immeuble, en raison du droit au renouvellement du locataire et de l’indemnité d’éviction éventuelle. Dans ce cas, la somme demandée reste acquise au propriétaire à la fin du bail. Si le propriétaire considère que le pas-de-porte est un supplément du loyer, il l’intègrera lors des révisions de loyer. C’est le cas du « bail à l’américaine » : le pas-de-porte est intégré dans le loyer, avec un paiement fractionné sur la durée du bail.

Attention à ne pas confondre avec le « droit au bail ». Le droit au bail est une somme d’argent versée par le nouveau preneur à l’ancien locataire au moment de la cession du bail.

Le départ à la retraite du locataire d’un bail commercial

Lorsque le locataire souhaite bénéficier de ses droits à la retraite, il signifie à son bailleur son intention de céder son commerce. Dans un délai de deux mois, ceux-ci ont une priorité de rachat.

Le bail commercial : une gestion locative complexe.

La gestion des locaux commerciaux nécessite une attention particulière et des conseils personnalisés aux propriétaires de murs commerciaux. Grâce à la connaissance de leur marché local et à leur maîtrise de la législation, nos Conseillers en Gestion Locative préservent au mieux les intérêts de leurs clients bailleurs en les accompagnant dans chaque étape clé de la gestion, analyse des clauses et rédaction du bail, gestion de l’indexation du prix, rédaction des avenants et renouvellement des baux, négociation du loyer renouvelé.

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