La petite histoire de l'immoblier depuis 1948

La petite histoire de l’immobilier depuis 1948

Mis à jour le 16/01/2021

L’investissement « pierre », dans l’esprit des français, c’est LA valeur refuge par excellence ; nous avons une relation particulière avec l’immobilier, être propriétaire étant l’ambition de plus de 70 % d’entre nous.

Voici la petite histoire de l’immobilier depuis 1948, racontée depuis la lorgnette de l’agent immobilier :

La loi de 1948 : pénurie de logements après guerre

1953, la loi dite « de 1948 » est encore en vigueur, régissant les locations dans les immeubles construits avant 1948. Le loyer est fixé par l’Etat chaque année selon le principe dit de la « surface corrigée ». Le locataire titulaire du bail, et ses descendants vivant sous le même toit, ont droit au maintien dans les lieux. La rentabilité de la location dans ces immeubles est si faible que les bailleurs sont dans l’incapacité d’effectuer les travaux d’entretien indispensables. Nombre d’immeubles en copropriété souffrent encore de ces carences.

La loi de 1948 instaurait dans le même temps la liberté des loyers pour les logements neufs ou complètement rénovés; Ceci qui a favorisé la construction. Le bail de droit commun d’habitation était un bail d’un an, résiliable à son échéance, sans avoir à être motivé avec préavis d’un mois à l’échéance contractuelle.

La loi de 1948 actualisée 2017

Les années 1960 : les 20 glorieuses de l’immobilier

En 1962, 700.000 rapatriés d’Algérie gagnent la métropole, 450.000 débarquent à Marseille, 90.000 resterons vivre à Marseille. Aucune structure d’accueil n’a été mise en place, plus aucune chambre d’hôtel n’est disponible à Marseille durant plusieurs mois ; ces français déracinés de leurs terroirs sont très mal accueillis en métropole. Les anciens de l’immobilier marseillais racontent que la file des visiteurs pour acquérir un appartement dans les années 60 s’étendait dans toute la montée de l’escalier.

A partir de 1965, les prix de logements neufs ont fait preuve d’une relative stabilité par rapport au revenu des ménages, reliés à la croissance de leurs revenus.

Les années 1960 ont connu l’éclosion de plusieurs textes régissant à la fois les métiers de l’immobilier et le fonctionnement des copropriétés.

Les années 1980 : le virage socialiste

En 1983, avec la venue au pouvoir de François Mitterrand, la loi Quillot régit les relations entre les bailleurs et les locataires, la durée du bail est obligatoirement de 3 ans pour les bailleurs personnes physiques, le congé ne peut être délivré par le bailleur qu’à l’échéance triennale, soit pour vendre, soit pour habiter, l’état des lieux devient obligatoire.

La réforme phare des années 1980 est initiée par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Les années 1990 : la bulle immobilière

En région parisienne, à partir de 1988, les prix s’emballent, entretenus par la spéculation : c’est l’époque de la revente des promesses de vente, en 48 heures le prix de la cession successive d’une promesse peut doubler. La bulle éclate en 1991, les acquéreurs ayant acheté à des prix irraisonnés se trouvent bloqués, les banques ferment le robinet du crédit, les promesses sont revendues en catastrophe avec une chute des prix de 30 à 40 %.

En 1996, naît la première loi de défiscalisation pour favoriser la construction et l’investissement dans l’immobilier neuf, c’était la loi Perissol. Les dispositifs changent de nom et muent au gré des gouvernements successifs, actuellement le dispositif PINEL est en vigueur.

Le 19 décembre 1996 est publiée la loi Carrez, dite « loi améliorant la protection des acquéreurs de biens en copropriété », la première à France à créer une obligation pour les vendeurs et de laquelle découleront toute une série d’obligations en matière de diagnostics techniques.

Les années 2000 : du redressement à la crise financière

Les prix des maisons et des appartements repartent lentement entre 1997 et 2001, puis fortement entre 2002 et 2007. Pendant ces 10 années, la multiplication se calcule par 2,5 voire 3. Cette hausse est soutenue par des taux d’intérêt bas, puis par l’allongement moyen de la durée des crédits, de 15 à 20 ans.

En 2008, avec la crise financière des subprimes, c’est de nouveau le clash avec 25 % de baisse du volume des ventes dans l’ancien au premier semestre 2008 par rapport à celui de 2007, et baisse de 34 % du marché du logement neuf. Les prix ont chuté de 3 % en 2008 et de nouveau de 7 % en 2009, le recul le plus important depuis le milieu du XXème siècle.
En 2010 néanmoins, nouveau rebond, de + 10 à + 15 % pour les grandes villes, et + 20 % pour le Paris intra-muros et l’immobilier anciens.

Depuis 2010, les prix restent à des niveaux supérieurs et l’endettement des Français est à son plus haut, passé de 50 % du revenu disponible en 1998, à 74 % aujourd’hui. Alors que l’immobilier s’effondre aux Etats-Unis et dans nombre de pays européens, la Grèce, et l’Espagne, les prix se stabilisent dans l’hexagone, les français s’accrochent à la valeur pierre.

Les années 2000 marquent en France le début de la pénurie dans la construction de biens neufs, à la fois du fait de la croissance démographique, de la demande de logements de la part des familles mono-parentales, et du désir croissant des ménages pour devenir propriétaires de leur résidence principale.

Rapport du Sénat sur la crise du logement dans les années 2000

2013 : la loi ALUR

La loi ALUR introduit une complexification et une socialisation de l’investissement immobilier privé avec des mesures telles que l’encadrement des loyers, le renforcement de l’obligation d’information des acquéreurs à la signature du compromis de vente, l’instauration d’un bail-type et d’un contrat de syndic-type, l’obligation pour les copropriétés d’ouvrir un compte bancaire séparé et de cotiser à un fonds de travaux, l’obligation d’immatriculer les copropriétés sur un registre national.

Le 19 juin 2014 est promulguée la loi PINEL relative à l’adaptation des baux commerciaux, une loi qui vient profondément modifier les pratiques de la loi précédente, remontant à 1953.

2016-2017 : le rebond

Contre toute attente, malgré l’encadrement des loyers, malgré une conjoncture immobilière morose, l’année 2016 sera considérée comme un bon cru du marché immobilier, avec plus de 820.000 ventes dans l’existant, et plus de 440.000 permis de construire délivrés. Plusieurs conditions favorables étaient réunies  pour favoriser l’achat d’un nouveau logement : stabilité des prix depuis deux ans, et taux d’intérêt particulièrement attractifs.

L’année 2017 marquera un nouveau record des ventes dans l’existant et dans le neuf.

2018-2019 : les records du nombre de ventes

Plus de 950.000 ventes immobilières en 2018 et plus d’un million en 2019 : ce sont des records de ventes en France, qui s’expliquent par des taux d’intérêts historiquement bas : – moins de 1,5 % pour emprunter à taux fixes sur 15 ans.

La loi ELAN portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique est votée le 23 novembre 2018. Le gouvernement publie l’ordonnance portant réforme du droit de la copropriété le 31 octobre 2019.

En savoir plus : Loi ELAN : ce qui change en copropriété

La petite histoire de l’immobilier : 2020, crise sanitaire

La crise que l’on n’attendait pas, la crise mondiale, la crise sanitaire COVID 19 entraîne le monde dans un confinement sans précédent.

Les commerces ferment, le télétravail se généralise, l’économie tourne au ralenti. Mais c’est l’occasion de développer les nouvelles technologies. L’immobilier prend sa part pour offrir un nouveau marketing, des garanties au consommateur, la garantie-revente, la garantie des vices cachés, la signature électronique à distance, la visite virtuelle.

« En ces temps troublés, l’immobilier se confirme comme une valeur refuge pour les Français. Malgré les confinements, la situation économique incertaine, la pierre apparaît comme un investissement fiable et pérenne. » déclare Jean Marc TORROLLION, président de la Fédération Nationale de l’Immobilier.

Quel avenir pour le marché immobilier ?

Difficile de prédire ce que sera le marché immobilier dans les cinq années à venir.

La France manque de logements, inévitablement les prix resteront à des niveaux élevés par rapport au pouvoir d’achat. Les taux d’intérêt resterons à un bas niveaux pour quelques années encore.

L’immobilier, on l’a compris à travers cette histoire, est à la fois un moteur de l’économie, mais un moteur ça peut très vite tomber en panne, très sensible en cas de crise. Aux niveaux de prix atteints, notre pronostic est qu’au pire les prix resteront stables durant quelques années.

L’immobilier restera toujours un enjeu politique – la politique du logement a des conséquences directes sur l’économie ; un enjeu social – 100.000 personnes travaillent dans les services immobiliers – un enjeu patrimonial – 80 % des investisseurs sont propriétaires de un ou deux logements en vue de complément de retraite et un enjeu pour le service clients, deux tiers des transactions sont traitées par un agent immobilier.

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