Etat des lieux : qu’est-ce que la grille de vétusté en location ?

Vous allez bientôt déménager du logement que vous louez et vous vous interrogez naturellement sur son état de restitution ? Pour vous aider à savoir si certains travaux vous seront imputables, vous pouvez consulter la grille de vétusté en location. Il s’agit d’un document qui peut avoir été annexé à votre contrat de location. Si tel n’est pas le cas, vous pouvez demander cette grille à l’agence immobilière qui gère éventuellement votre bien. L’Agence Etoile vous en dis plus sur la grille de vétusté.

Question n°1 : Qu’est-ce qu’une grille de vétusté et quel est son usage ?

Lorsque vous avez emménagé dans votre logement, vous avez certainement réalisé un état des lieux d’entrée. Cette étape est importante, en particulier pour le futur locataire. En effet, l’état des lieux d’entrée consiste à faire le tour du logement et à examiner méticuleusement l’état de chaque équipement. Selon la superficie totale du logement, l’état des lieux peut être assez long. Mais il s’agit d’un moment important et il convient de ne surtout pas le bâcler. La grille de vétusté poursuit un objectif clair : déterminer l’usure naturelle des matériaux et équipements. Ceci pour faire la distinction entre usure naturelle et dégradations commises par le précédent locataire.

Se présentant sous la forme d’un tableau, la grille de vétusté détermine la durée de vie des matériaux et équipements d’un logement. De cette manière, il est possible de dégager un niveau d’usure naturelle annuel théorique que l’on appelle le taux d’abattement.

Bien sûr cette grille n’est appliquée qu’en cas de dégradation anormale et rapide du logement. Si le bien présente simplement un niveau d’usure normal avec le temps, la grille de vétusté n’est pas invoquée. Les travaux sont alors uniquement à la charge du propriétaire.

L’Agence Étoile tient à votre disposition une grille de vétusté qui vous permettra de restituer le logement dans les meilleures conditions. Vous pourrez alors déterminer si certaines réparations vous incombent et, si tel est le cas, le montant de votre quote-part.

Question n°2 : Existe-t-il une grille de vétusté officielle définie par le gouvernement?

Non. Si la vétusté a été définie dans le décret n°2016-382 du 30 mars 2016, il n’existe pas à proprement parler de grille de vétusté. Elle se définit pourtant par « un état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ». Le décret fait donc état des deux types d’usure, à savoir :

• la vétusté naturelle, liée à la durée d’occupation,
• les dommages causés par le locataire.

Sachez que depuis 2014, la loi Alur permet aux locataires de demander qu’une grille de vétusté soit annexée au contrat de bail. Elle est appliquée au moment de quitter le logement. Même si elle n’est pas obligatoire, la grille de vétusté simplifie les relations entre propriétaire et bailleur. En effet, elle permet d’anticiper d’éventuels désaccords sur la répartition du paiement des travaux de réfection. C’est aussi un gage de confiance entre les deux parties, qui s’accordent sur le détail de la grille.
Pour vous permettre de vous faire une idée sur la présentation de la grille de vétusté vous pouvez intelligemment consulter les accords collectifs des sociétés d’Île-de-France du groupe 3F. Ces derniers contiennent en effet une grille de vétusté que vous pouvez télécharger au format PDF. Cela vous donnera une idée de l’état dans lequel vous devez rendre votre logement selon la durée d’occupation de ce dernier.

Enfin sachez qu’une grille de vétusté ne peut s’appliquer qu’à la condition d’avoir été validée par une Commission nationale de concertation (CNC).

Question n°3 : Comment se servir d’une grille de vétusté?

Grâce au tableau ci-dessous, il est relativement simple de calculer la vétusté des différents éléments de votre logement.

Pour ce faire, il suffit de raisonner en quatre étapes.

Première étape : repérer l’élément concerné par l’éventuelle réfection

Il peut s’agir d’appareils ménagers, électriques, des peintures, moquettes etc. Puis, dans la colonne « durée de vie », regardez combien de temps équipements et matériaux sont censés rester en bon état ou fonctionner correctement.

Deuxième étape : consultation de la colonne « durée de la franchise »

Grâce à elle, vous pouvez connaître la période durant laquelle l’équipement ou les matériaux doivent théoriquement rester en bon état. Si l’un d’entre eux est endommagé avant la durée de la franchise, cela n’est pas normal. Vous pouvez considérer qu’au moins une partie des travaux sera à votre charge.

Prenons l’exemple d’un appareil électrique qui se dégrade trois ans après votre entrée dans les lieux. Cela est considéré comme anormal car la durée de la franchise est fixée à 5 ans. Vous devrez donc appeler un professionnel de manière à ce qu’il effectue les travaux à votre charge.

Troisième étape : penchez-vous sur le taux d’abattement annuel

Cette colonne est centrale pour comprendre la proportion de votre reste à charge. Elle vous indique le taux d’usure naturel annuel moyen de l’équipement. Ainsi, au bout d’un an, il est normal que les peintures s’usent de 15 % par rapport au coût initial des travaux.

Quatrième étape : la part résiduelle détermine combien vous allez payer.
C’est finalement la colonne la plus importante puisqu’elle désigne le coût global de la réfection qui serait éventuellement à votre charge. Et ceci, même si le taux d’usure naturel est à 100% lorsque vous quitterez le logement.

Question n°4 : Comment calculer la vétusté?

Le calcul est assez simple et se base sur les deux dernières colonnes du tableau, à savoir le taux d’abattement annuel et la part résiduelle.

Ce sont elles qui permettent de calculer la vétusté et ainsi de déterminer le montant des travaux à la charge du propriétaire et du locataire.

Prenons l’exemple de Monsieur Martin, locataire de l’OPAC de Paris. Il y a cinq ans, juste avant son entrée dans son logement, les peintures avaient été refaites. Mais Monsieur Martin souhaite aujourd’hui quitter son logement et l’état de son appartement nécessite une réfection des peintures. Le montant des travaux a été estimé à 1000 €.

La grille de vétusté de l’OPAC indique :

• une franchise d’un an pour les peintures
• le taux d’abattement annuel de 15 %
• la part résiduelle de 10 % à la charge du locataire.

Comme Monsieur Martin souhaite déménager cinq ans après son arrivée, l’usure naturelle se calcule de la manière suivante : elle est nulle la première année puis les quatre suivantes, elle s’élève à 15 %. Soit (15×4) 60 % au total, soit 600 euros, puisque le coût total de la remise en peinture de l’appartement a été évalué à 1000.
Le locataire devra lui, participer à la hauteur du solde, soit 400 euros.
Notez que, même si le locataire était resté 10 ans dans les lieux, la part résiduelle étant de 10 %, ce dernier aurait tout de même dû payer 10 % du montant de la réfection, soit 100 euros.

Question n°5 : Qui paye quoi selon la grille de vétusté?

Lorsque vous louez un logement, vous vous engagez à l’entretenir et à prendre en charge certaines réparations. Le propriétaire doit, quant à lui, vous louer un logement qualifié de décent, proposant éventuellement des équipements en état de fonctionnement. Et cela, que la location soit proposée en vide ou en meublé.

Il doit également prendre à sa charge les travaux conséquents, qui permettent le maintien en état du logement. C’est par exemple le cas des travaux de rénovation ou de réfection

Le locataire ayant à sa charge uniquement les travaux d’entretien courant du logement, liés à son occupation (changement d’ampoule, entretien des aérations…)

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Le réseau des agences Étoile vous accompagne tout au long de votre projet. Le service de gestion locative peut aussi vous éclairer sur la prise en charge d’éventuels travaux d’entretien ou de réparation.

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Stéphanie Buitekant